Los impulsores de la Ley de Alquileres consiguieron un dictamen que podría significar “un golpe grande para el mercado y una victoria grande de las organizaciones de inquilinos”. Sin embargo, la concreción se dilata y ahora deberán resistir el avance de inmobiliarias, desarrolladoras y constructoras que con el aval del sector más conservador del Gobierno pretenden insertar cambios bruscos antes de la votación.
En 2016, el proyecto de la senadora Silvina García Larraburu (PJ-FpV) se aprobó por unanimidad en el Senado. Luego de dos años de estar freezado en Diputados y de muchas quejas por parte de las agrupaciones de inquilinos, el diputado Daniel Lipovetzky (Cambiemos-PRO) recogió el guante. Con algunas modificaciones, hace tres semanas se obtuvo el dictamen de ley. Se suponía que el miércoles 7 de este mes se votaría en la Cámara Baja, pero no ocurrirá de esa forma. Habrá que esperar hasta el 14 o el 21, en el mejor de los casos.
“Se están negociando algunos puntos clave”, contó a Tiempo Gervasio Muñóz, titular de Inquilinos Agrupados y uno de los principales impulsores del proyecto, tanto en 2016 como ahora. “Por lo que acordamos con el Gobierno, la ley sale antes de diciembre, con algunos cambios menores, pero respetando la estructura y el espíritu del proyecto”, aseguró con optimismo.
También del lado de los inquilinos, pero con más precauciones, Eduardo Reese, director del área Derechos económicos, sociales y culturales del CELS, advirtió a este medio: “Es posible que haya grandes cambios porque el Gobierno no tiene una posición única. El Gobierno necesita amigarse con la clase media. Es un mensaje electoral. Pero que la votación se dilate muestra que es muy probable que cedan ante las presiones de las inmobiliarias”.
El propio Lipovetzky explicó a Tiempo que después del dictamen “tuvimos una devolución tanto de los inquilinos como de los inmobiliarios. En base a eso, hicimos algunas modificaciones que estamos tratando de cerrar con consenso. Ninguna cambia el espíritu de la ley, que es proteger a los inquilinos y evitar que sufran abusos. Presumo que vamos a lograr la mayoría”.
Por su parte, el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Alejandro Bennazar, dio su punto de vista: “Pretendemos que se convoque a una mesa de diálogo y que no se dejen afuera a sectores importantes. No lo hemos logrado, pese a que fuimos escuchados a último momento”.
En tanto, fuentes de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda señalaron que el organismo apenas tuvo un rol mediador entre las diferentes partes durante las negociaciones. “Todos los reclamos que nos acercaron desde todos los sectores se los pasamos a Lipovetzky”, explicaron. La Secretaría que conduce Iván Kerr depende del Ministerio del Interior, conducido por Rogelio Frigerio. Hay quienes apuntan a Frigerio como la pata conservadora de Cambiemos en esta puja. Este sector entiende que descartar al UVA como índice de actualización implica admitir que la UVA fracasó como unidad de medida. Este sector de Cambiemos es, junto al massismo, el principal aliado de las inmobiliarias. Facundo di Filippo, ex legislador porteño y presidente del Centro de Estudios y Acción por la Igualdad (CEAPI, que desde Habitar Argentina participan de la gestación del proyecto de ley), coincidió con Muñóz y con Reese en los puntos importantes y agregó preocupación porque legisladores del massismo “actúan como aliados de las inmobiliarias y ponen trabas al proyecto”.
Finalmente, el diputado Juan Cabandié (PJ-FpV) alertó: “(Mauricio) Macri se juntó con las cámaras inmobiliarias y ellos modificaron o quieren modificar algunas cosas. Cuando este tipo de leyes son presentadas de una manera puede sufrir modificaciones hasta el último minuto”.
Disputas y entredichos
Desde el sector de inquilinos acusaron a inmobiliarias y desarrolladoras de presionar diputados y de hacer lobby para conseguir sus objetivos. Bennazar lo negó de manera tajante. “Hemos solicitado reuniones. Tuvimos una después del dictamen y no estuvimos conformes con varias cuestiones. Vimos que se tomaron algunas de nuestras inquietudes. Estamos convencidos de que se necesitan mesas de diálogo para resolver temas que son muy importantes”. Para criticar al proyecto, Bennazar tomó “la foto de CABA”. “En CABA, hace un año se implementó la ley y los precios de los alquileres se dispararon por encima de la inflación. Eso no sucedió en el resto del país. No se llamó a todas las partes y esto produjo un retiro masivo de propiedades y un aumento del valor locativo”.
Lipovetzky, en tanto, opinó que la presencia de inmobiliarias en Diputados es normal, al igual que la de inquilinos. Pero se quejó de una suerte de campaña del miedo por parte de las inmobiliarias: “Hubo excesos en algunas declaraciones en los medios y en las redes que no corresponden. Por ejemplo, dijeron que no habían sido escuchados cuando hace dos años que venimos escuchando a todos. Generan temor en los propietarios, sobre todo. O dicen que esta ley va a acabar con la oferta y no es así; que en CABA trajo efectos negativos y no es así. Hay que decir las cosas como son”.
Las claves de la Ley
Los pilares de la ley son cinco: fórmula de actualización, garantías, duración del contrato, el registro en AFIP y desalojos.
Fórmula de actualización. Es el punto más importante y, por ende, de mayor tensión. Tal como se aprobó en el dictamen, los inquilinos pretenden que el precio se actualice por un mix entre salario (CVS) e inflación (IPC), medidos por Indec. Las inmobiliarias, en tanto, quieren que se base en la unidad de medida UVA, que se utiliza para créditos hipotecarios y dependen de la inflación. El consenso indica que la fórmula será CVS-IPC.
Desde la Secretaría de Vivienda, dijeron que “queremos que los contratos tengan un mínimo de tres años y que el precio se ajuste por los índices de inflación y de salarios medidos por el INDEC, no por las denominadas UVA”. Muñóz (Inquilinos Agrupados) aseguró: “El mercado no va a pasar a UVA. No vamos a aceptarlo bajo ningún punto de vista. Queremos que se regule por inflación y salario, que esté negociado en pesos. Si ocurre algo así, no vamos a apoyar la ley”. Para Cabandié, “debe ser el coeficiente de variación salarial, porque si se mide por la inflación podría ser perjudicial para el inquilino ya que sus sueldos son por debajo. Si el gobierno logra equiparar los salarios con la inflación, sería otra cosa”. Bennazar (Inmobiliarias) discrepó: “La fórmula salario-inflación es muy complicada para ponernos de acuerdo. Podría ser salario-UVA. Si analizás desde la creación de la UVA y comparás con salario, te da mejor el UVA para el asalariado. En los últimos tres meses sí se descalzó, pero en el total da mejor la UVA”.
Garantías. El dictamen elimina la obligación de presentar una garantía hipotecaria, uno de los dolores de cabezas más fuertes de los inquilinos. Abre un abanico de 5 opciones y establece que el inquilino puede elegir una y el propietario debe aceptarla. Aquí, las inmobiliarias lograrían que de ese abanico el inquilino deba presentar dos, de las cuales el propietario deberá elegir una.
Para Bennazar, “no se puede obligar al propietario a aceptar. Tenés que darle suficiente garantía para que no desaliente la oferta. Esto se corrigió y el inquilino deberá presentar dos opciones”. Lipovetzky opinó que “el tema de la garantía es un obstáculo al inquilino. Le piden cualquier cosa. Tratamos de incentivar que se sumen otras maneras de rubricar el contrato, salir del eje del bien como garantía. Seguramente, acordemos que el inquilino proponga dos de esas cinco opciones y el propietario elija una”.
Duración del contrato. Las inmobiliarias pretenden que no haya una duración mínima, pero todo indica que el contrato será de 3 años, por lo menos. Desde las inmobiliarias, Bennazar entiende que “ya estaba contemplado en el código civil. Pero también el inquilino a veces quiere menos de ese tiempo. Si se lo extendés, lo obligás a resarcir por un tiempo que no quiere estar”. Para Lipovetzky, “las inmobiliarias quieren que sean dos años y no tres, pero eso tampoco se va a mover”.
Registro en AFIP. Los contratos de alquiler deberán ser registrados en AFIP. Ni el gobierno ni las inmobiliarias pueden expresar el descontento públicamente, ya que avalarían la evasión. Cabandié advirtió que si se modifica ese punto, “sería una locura porque es una forma de evadir”. Desde la Secretaría de Vivienda, aclararon: “Si bien se dijo que los contratos no van a quedar registrados, nuestra idea es que sí queden registrados y que sea de carácter obligatorio. El problema es que la Constitución contempla que los contratos informales no pueden invalidarse”. Reese afirmó: “Para nosotros, tiene que haber registro. Hoy, los inmuebles y contratos no están en AFIP, está todo en negro, es un desastre”. Lipovetzky agregó que “beneficia al inquilino al que le descuentan ganancias, ya que podría descontar de ganancias basado en lo que paga de alquiler. Vamos a mantener la idea de que tienen que estar registrado. Lo único que cambia es que no se exija la inscripción en AFIP para acceder a la justicia porque podría ser cuestionado por inconstitucional”.
Desalojos. Facilitar desalojos sería un guiño para que las inmobiliarias acepten el paquete. Así lo afirmaron desde la Secretaría de Vivienda: “Las inmobiliarias fueron quienes ponían más reparos. De todas maneras se mostraron conformes con la idea de avanzar con los desalojos y con la regulación en general”. Sin embargo, Lipovetzky matizó: “Son modificaciones en los códigos procesales, no hay legislación nacional. Lo que sí hemos puesto son regulaciones sobre roturas en el lugar; que el inquilino pueda intimar al propietario. De la misma forma, el propietario puede intimar al inquilino por falta de pago; eso sí lo pusimos”. Tanto Muñóz como Reese se mostraron inflexibles en ese punto. “La Secretaría de Vivienda quiere introducir un cambio para un desalojo exprés. Es inaceptable. Significaría una reducción de la capacidad de defensa de los inquilinos, frente a los abusos de los propietarios. Quien no paga, es otra historia. Pero de ninguna manera aceptaremos desalojos sin posibilidad de defensa del inquilino”, enfatizó Reese.
Un punto un tanto menor, pero que sí sufriría modificaciones importantes es la regulación de los precios. “Se va a regular el precio en los alquileres que estén por debajo de las 3 mil UVAs (unos $ 80 mil por mes). Quieren reducirlo a 1.500 UVAs ($ 40 mil). Nosotros queremos dejarlo en 2 mil UVAs, ($ 50 mil). De esta manera, evitaríamos un golpe de precios en el mercado”, contó Muñóz.
Para Lipovetzky, “cuando las relaciones contractuales son desiguales, hay que regularlas. Hay que bajar los costos del inquilino, evitar que se abusen del inquilino, que es la parte débil”. Reese concluyó: “Vamos a defender el dictamen a rajatabla”.
