A la par de la crisis habitacional, la suba de los alquileres y la falta de regulación de un Estado ausente, un fenómeno en el mercado de viviendas de CABA se acelera sin freno: el de Airbnb.

En octubre de 2023, mientras estaba vigente la Ley de Alquileres, en la Ciudad de Buenos Aires hubo 29.346 viviendas alquiladas por Airbnb a un precio promedio diario de $25.000 (27 dólares por noche y $750.000 por mes).

En el mes de junio de 2024 –sin Ley de Alquileres y el mercado desregulado por el DNU 70/2023– las viviendas alquiladas por Airbnb ascienden a 37.000: un aumento del 26%, mientras que el precio promedio por noche es de $60.689 (43 U$S y $1.820.670 por mes). Una crecida del 145%.

Así lo denunció la agrupación Inquilinos Agrupados, de donde reclamaron mayor presencia del Estado frente a un fenómeno que atenta contra los valores de los alquileres (encareciéndolos) y también generando menos oferta para el resto de los inquilinos.

Departamentos

En la Ciudad de Buenos Aires es obligatorio inscribir los departamentos en un registro público -Ley N° 6255-, pero en la actualidad sólo hay registrados menos de 500 viviendas.

Gervasio Muñoz manifestó: “Estos datos demuestran que la derogación de la ley de alquileres no redujo la oferta de alquiler temporario, sino que esto depende del control por parte del Estado como hacen grandes ciudades del mundo. Desde Inquilinos Agrupados presentamos un proyecto de ley en la Legislatura Porteña para limitar la cantidad de viviendas destinadas a alquiler temporario pero su tratamiento está completamente cajoneado”.

Las tipologías ofertadas son en su mayoría pequeñas propiedades. El 95% de los alquileres temporarios en la Ciudad de Buenos Aires corresponden a tipologías de 1 y 2 ambientes. A esto se agrega el aumento de los anfitriones corporativos: en CABA casi el 2% de las viviendas en alquiler temporario corresponde a identidades digitales con más de 10 anuncios; dentro de ese grupo hay 24 que ofertan de 50 a 99 y hay 4 anfitriones que gestionan más de 100 anuncios cada uno: “El 45% de las viviendas relevadas está en manos de multi-anfitriones, identidades digitales que gestionan más de tres ofertas”.

El aumento de los anfitriones corporativos y multi-anfitriones, también indica que se está produciendo una concentración en el mercado de alquileres temporarios, lo que dificulta la competencia y reduce aún más la oferta de viviendas para aquellos que buscan alquilar a largo plazo.

Airbnb, Estado y mercado

“El fenómeno del alquiler temporario vía plataformas pone en jaque desde un nuevo flanco el acceso a una vivienda digna. Se trata de un fenómeno global que en Argentina se aceleró con fuerza en el último tiempo en un contexto macroeconómico que hace cada vez más atractiva la posibilidad de dolarizar ganancias por parte de los dueños de inmuebles. Además, esta actividad toma dinámicas particulares en cada ciudad, aunque tiene un denominador común: el encarecimiento y precarización de un derecho humano que como tal tiene que ser garantizado por el Estado en todos sus niveles”, contaba meses atrás Fernando Bercovich, integrante del área Urbana del Centro de Estudios Metropolitanos (CEM). 

Ya en 2023, el CEM emitió un informe alertando que los alquileres temporarios no se reducen a un tema de política de turismo: casi 1 de cada 5 ofertas activas en Airbnb en Buenos Aires son propiedades completas, disponibles más de tres meses al año y gestionadas por anfitriones corporativos: “es decir, constituyen un mercado inmobiliario residencial específico”, destaca el estudio. Y agregaba un ejemplo: en Palermo había 1 oferta de Airbnb cada 21 viviendas. En 2019 en ese mismo barrio había 1 cada 31.

El «efecto Airbnb» sin freno: más de 15.000 propiedades de CABA pasaron al mercado de alquileres temporarios

“Dejar la planificación urbana y el derecho a la vivienda en manos del mercado aleja la posibilidad de acceso a la vivienda ya no solo en propiedad sino también en alquiler –agregaba el director del CEM y diputado porteño (FdT), Matías Barroetaveña–. El alquiler temporario es sin duda una amenaza más y por eso es imprescindible que, como sucede en todo el mundo, el Estado intervenga garantizando este derecho. La economía de plataforma como toda tecnología no es ni buena ni mala sino que el Estado debe garantizar el respeto de la normativas vigentes y establecer regulaciones allí donde aún no existen”.

Las ofertas crecen en todas las ciudades. En Ushuaia aumentaron 100% y en Bariloche 220% entre octubre de 2021 y febrero de 2023. En Puerto Iguazú se triplicaron en menos de dos años. Los alquileres temporarios constituyen una fuente de ganancias dolarizadas significativa. En noviembre de 2022 en la Ciudad de Buenos Aires se generaron ganancias totales por 13 millones de dólares. En Mendoza, las ganancias por alquileres temporarios superan los 1,3 millones de dólares por mes. En Bariloche, casi el triple. Mientras tanto, en esa ciudad sureña se profundiza el acceso a la vivienda para la población local. Desigualdades en un país desregulado.