Los dueños de la Ciudad. Con ese nombre tituló la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) el informe en que analizan las características de las personas propietarias en CABA. ¿Tienen una gran cantidad de propiedades o tienen sólo la vivienda que habitan? ¿En qué partes de la ciudad se localizan sus propiedades? ¿Cuál es la incidencia de los terrenos baldíos? ¿Estamos ante un fenómeno de gran concentración de la propiedad inmueble? Se preguntan. Algunos números sirven para responder: el 10% de los propietarios con más inmuebles de CABA concentra más de un tercio del total de la tierra urbana.
Según la Administración Gubernamental de Ingresos Públicos (AGIP) existen 1.028.022 de personas físicas y jurídicas que tienen al menos el 50% de un inmueble en la Ciudad de Buenos Aires. Todas sus propiedades suman 1.523.651 inmuebles declarados. Cada propietario/a tiene, en promedio, 1,5 inmuebles.
Las personas físicas propietarias tienen cada una, en promedio, 1,4 inmuebles, mientras que las jurídicas, 5,1. El 10% de las personas físicas y jurídicas que más valuación fiscal acumula concentra el 60% del valor fiscal total de la ciudad, y el 1% de los que mayor valor posee concentra el 35%. Los autores Fernando Bercovich, Camilo D’Aloisio y Catalina Marino, revelan que el 96,5% de las y los propietarios son personas físicas y apenas el 3,5% son personas jurídicas. Sin embargo, esas entidades poseen el 11,9% de las propiedades porteñas. «¿Estamos ante un fenómeno de gran concentración de la propiedad inmueble en la Ciudad de Buenos Aires?», cuestionan.
El 72,3% de las personas físicas y jurídicas propietarias tiene sólo una propiedad, el 16,7% tiene
dos, y el 11% tiene, al menos, tres propiedades. «El 10% de las personas propietarias físicas y jurídicas de la CABA que más inmuebles tiene en su poder concentra el 33% del total de las propiedades de la ciudad, mientras que el 1% concentra el 12% del total«, resaltan.
Baldíos
La comuna donde las propiedades están concentradas en menor cantidad de personas propietarias es la 1 (Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, San Telmo, Monserrat y Constitución), donde cada una tiene, en promedio, 1,8 inmuebles. Le siguen la 14 (Palermo), la 13 (Belgrano, Núñez y Colegiales) y la 2 (Recoleta).
Estudios recientes indican que en la Ciudad de Buenos Aires hay alrededor de 13% de viviendas vacías, que equivalen a más de 200.000 unidades. «Un aumento de 4 puntos porcentuales desde 2018 hasta hoy», apunta Fernando Bercovich, sociólogo del programa Derecho a la Ciudad de la ACIJ.
Los terrenos baldíos configuran otra forma de ociosidad sobre los cuales podrían construirse, en la mayoría de los casos, decenas de viviendas. Según la AGIP, en la Ciudad de Buenos Aires existen 6.472 baldíos declarados. «Equivale a alrededor de un terreno baldío cada dos manzanas», acota Bercovich.
Los baldíos presentan características de concentración muy diferentes a las de los inmuebles en general. El 68,2% de esos terrenos pertenecen a personas jurídicas y menos de un tercio a personas físicas, una diferencia sustancial comparada con la propiedad de la totalidad de los inmuebles que, como ya se mencionó, pertenecen 88% a personas físicas y 12% a jurídicas
La comuna 12 (Coghlan, Saavedra, Villa Urquiza y Villa Pueyrredón) es la que mayor cantidad de baldíos contiene, aunque considerados cada mil propiedades la incidencia es más elevada en las comunas 8 (Villa Soldati, Villa Lugano y Villa Riachuelo), 9 (Parque Avellaneda, Liniers y Mataderos) y 4 (Barracas, La Boca, Nueva Pompeya y Parque Patricios).
Propietarios e inquilinos
En la Ciudad de Buenos Aires, el 40,3% de los hogares está compuesto por personas que viven en una vivienda de su propiedad. Este porcentaje viene en descenso sostenido desde 2003, cuando representaba un 65,5% de los hogares. En contraste, la cifra de quienes alquilan alcanza un 38,9%, la cifra más alta en décadas. En un contexto de alquileres desregulados, con aumentos por encima de la inflación, el escenario es crítico.
En contraste, quienes viven en su propia casa y terreno son el 40,3% de los hogares porteños, un porcentaje que viene en descenso sostenido desde 2003, cuando representaba un 65,5% de los hogares. Por otro lado, el porcentaje de población que posee una tenencia precaria de su vivienda, según la Encuesta Anual de Hogares del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, es de un 12,7%.
Esta dinámica, además, se da en un período en el cual la población de la ciudad permaneció relativamente estable y la construcción de viviendas creció de forma continuada.
Bercovich apunta que la concentración es un feómeno que se da en muchas grandes ciudades, sobre todo europeas, donde los grandes tenedores de viviendas son un actor de peso en el mercado de alquiler: «por ejemplo en España y Portugal, muy traccionado por inversiones extranjeras con ciertas facilidades desde el Estado que después terminan siendo problemáticas porque hay tenedores de muchas viviendas que ponen un precio muy alto de alquiler».
«Ese es un problema que aún en Buenos Aires no está muy presente –aclara–, pero sí hay una tendencia ‘natural’ a la concentración en muchas grandes ciudades porque cada vez es más escasa la tierra urbana de buena calidad, es más cara y hay muy pocos que la pueden comprar. El que no tiene una vivienda está cada vez más lejos de tenerla, y el que ya cuenta con una tiene más fácil acceso a una propiedad más«.
¿Cómo evitar una mayor concrentración? Responde Bercovich: «Para que haya menos concentración tiene que ocurrir que quienes tienen cero propiedades tengan alguna, y los que tienen 20 tengan menos, para eso el rol del Estado es importante, generando políticas para que las personas en condiciones de contraer un crédito hipotecario lo puedan hacer, y también generando los impuestos necesarios para que las personas con muchas propiedades de mucha valuación paguen los impuestos correspondientes, y con ese dinero recaudado se financien políticas de acceso a la vivienda».
Algo está claro: hace décadas que la Ciudad tiene la misma cantidad de habitantes (tres millones) pero cada vez se construye más. Los autores concluyen: «En los debates sobre la situación de las personas que alquilan, por lo general no aparece analizada la otra parte de la relación contractual: los dueños de las viviendas. Si bien existe una percepción extendida acerca de que el mercado de alquiler en Buenos Aires -y en Argentina en general- no está estructurado alrededor de empresas o grandes propietarios, no existen datos concluyentes que respalden o refuten dicha percepción».
