Perdón por los adjetivos, pero el tiempo presente es explosivo y asfixiante, y en el mundo de la vivienda se vuelve dramático. Los contratos de alquiler ya se proponen con hasta 400 por ciento de aumento, escasean las ofertas, el alquiler turístico crece sin freno. En ese contexto, Javier Milei incluyó en su mega DNU el fin de la Ley de Alquileres con una desregulación del mercado y la posibilidad de pagar en moneda extranjera.
El gobierno de LLA consideró de «necesidad y urgencia» derogar la norma, que ya había sido reformada meses atrás. ¿Qué implica eso en un país donde crece la población inquilina y ya son más de diez millones? Ahora pasará a ser una negociación «entre partes», sin intervención estatal ni regulación.
Los plazos serán «acordados» entre propietario e inquilino sin regulación (hasta podrían actualizarse semanalmente, al dejar de haber plazos de referencia para la actualización del valor), partiendo de un supuesto de que ambos privados están en igualdad de condiciones (algo que de más está decir que no se condice con la realidad), tampoco existirá un índice oficial de referencia del precio: podrán tomar la inflación o el dólar o los combustibles, o lo que sea. Dejará de regirse por moneda nacional: podrán exigirse los pagos en dólares o en otra moneda extranjera, y si existen deudas se mantendrán en esa moneda. A eso se suma que las expensas extraordinarias ahora serán responsabilidad también de los inquilinos, que deberán afrontar a su vez un aumento de los depósitos requeridos. Todo eso en un contexto de 20 a 30% de inflación mensual.
Para la visión de LLA, el fin de la Ley de Alquileres traerá supuestamente más oferta, que haría bajar el valor del alquiler. Algo que nadie pudo hasta ahora convalidar de que fuera a ocurrir, mientras los inquilinos deberán asumir nuevos costos, e incluso contratos en dólares, que ya sufrió una megadevaluación días atrás.
Desde Inquilinos Agrupados llamaron a asambleas en todo el país para este jueves, y remarcaron que la Argentina se convirtió desde anoche «en el primer país del mundo en no tener regulación de la vivienda».
El gobierno libertario rebajó Vivienda a Secretaría, dependiente de Infraestructura. Su titular es Héctor Lostri, que siendo funcionario de CABA cambió por decreto el Código de Edificación. Alguien que estuvo a punto de ser nombrado (y permanece cercano a LLA) es Iván Kerr, encargado de Vivienda con Macri en Nación, cuando lanzaron los créditos UVA. El objetivo de Milei es que sean los privados los que financien las viviendas. Hoy hay 100 mil en obra.
La investigadora Mercedes Di Virgilio, Doctora en Ciencias Sociales e investigadora del Conicet en el Instituto Gino Germani, especializada en estudios urbanos, destaca que “desde el punto de vista técnico la Ley de Alquileres era interesante, pero no tenía consensos políticos ni sociales entre los sectores que manejan la oferta de alquiler, solo entre quienes representan la demanda. A eso se suma la inestabilidad, el problema de la inflación y la imposibilidad de ajustar al ritmo de la inflación, hoy el alquiler temporario es más rentable que el permanente”. ¿Había que cambiar la ley? Responde: «No creo que debiese cambiarse la norma, lo que debe cambiar es el contexto”.
Un combo explosivo
La escasa oferta de inmueble en las grandes urbes convive con otro fenómeno: mientras sube el número de inquilinos, también crece año a año la cantidad de viviendas vacías. De acuerdo a datos del Censo 2022 difundidos días atrás, el país tiene casi 2,1 millones de viviendas vacías. Representan el 11,7% de las 17.783.029 que existen. Con la presión inflacionaria se prevén más conflictos, más desalojos, y un gobierno que descree de la intervención estatal.
“El fenómeno de las viviendas vacías no ocurre solamente en Argentina, es en todo el mundo y tiene que ver con un proceso creciente de ‘financiarización de la vivienda’ –relata Luna Miguens, coordinadora de derechos económicos, sociales y culturales del CELS–. El mercado inmobiliario tiene cada vez menos que ver con las necesidades habitacionales y cada vez más con necesidades de inversión, con excedente de capital que se destina a inversiones inmobiliarias. En Argentina se suma que el fenómeno tiene una manera muy fácil de poder dolarizar ahorros en pesos, todos los materiales de construcción se compran en pesos pero después esa vivienda se vende en dólares. Así llegamos a este desacople entre la oferta de viviendas y la demanda concreta real de tener un lugar donde vivir”.
Y acota: “No ha habido una decisión política real de tomar medidas para contrarrestar esta tendencia a la financiarización de la vivienda, muy por el contrario, en los últimos años ha habido políticas de blanqueo, sobre todo desde el Estado Nacional, con lo cual se lo terminó incentivando”.
Mientras tanto, sin autoridades que buscan regularlo, los alquileres suben a tal punto de ser imposible pagarlos. Laura P. vive en Caballito. Venía pagando 90 mil de alquiler, un número razonablemente económico. Ahora le dijeron que aumenta a 400 mil pesos por mes. «Hace muchos años que estoy ahí, es barato por la zona, y es cierto que con la actualización anual se desvalorizó. Pero es zarpado cómo quieren actualizarlo de golpe». Marcelo C. debe renovar su depto de dos ambientes en Balvanera. Venía pagando 150 mil pesos. Ahora le piden 350 mil. Más de la mitad de su sueldo.
Casa vacía
La Argentina cuenta con 15.699.016 viviendas particulares ocupadas: el 76,7% son casas, el 19,6% departamentos y el 3,7% otros tipos de viviendas. El epicentro de la crisis habitacional es CABA, donde existen 1.077.111 de personas en viviendas alquiladas: el 34,8%. Pensemos que en Provincia de Buenos Aires quienes alquilan alcanzan el 16,4%, menos de la mitad.
“Siempre hubo un stock de viviendas particulares vacías, lo que sucede es que se ha ido incrementando a lo largo de las últimas tres décadas”, sostiene Mercedes Di Virgilio.
“Ese aumento –continúa– se da en paralelo a otro proceso que presiona sobre la disponibilidad de vivienda: el aumento en la cantidad de hogares demandando vivienda. Se suma la presión de la economía, donde la vivienda se convierte en un resguardo de valor, y no se perciben incentivos para alquilar. En muchos países hay políticas activas que incentivan la vivienda en alquiler, y se aplican tributos a las viviendas vacías”.
En la Ciudad de Buenos Aires, durante la primera década del siglo XXI, el exceso de hogares respecto del número de viviendas habitadas pasó de 15.364 a 67.136. Mientras, desde 2010 hasta hoy el porcentaje de hogares propietarios se redujo del 73% al 65%. En ese mismo período la cantidad de viviendas aumentó 28,5%. La cantidad de viviendas creció el doble que la población.
Airbnb
Al fenómeno de viviendas vacías y ofertas escasas de alquiler, se suma Airbnb, un mercado que genera una renta incomparable con el alquiler que puede pagar una persona de clase media, el cual derivó en que más de 15.000 unidades habitacionales se retiraran del mercado tradicional de alquiler residencial permanente para ser ofrecidas en esta plataforma de alquiler temporario turístico que tiene su foco principal en CABA, pero que también avanzó en otras localidades con fuertes problemas de acceso a la vivienda, como Bariloche, donde se triplicó la oferta de esta firma cuya cotización supera los 30 mil millones de dólares.
Según un estudio de la Fundación Ambiente, Desarrollo y Hábitat Sustentable (FADEHS), basado en el consumo eléctrico, 3 de cada 10 viviendas de la ciudad sureña podrían estar subocupadas, mientras que el 10% están desocupadas.
Airbnb ya fue regulada en grandes ciudades como New York (en Berlín incluso desarrollaron un impuesto a las viviendas ociosas), pero en nuestras tierras está lejos de ocurrir. Al contrario: lo que va camino a suceder es que todas las viviendas puedan alquilarse en dólares.
“En CABA tienen estudios donde midieron las viviendas vacías pero no han intervenido. Pareciera que los Estados esperan que el mercado resuelva…y eso no estaría ocurriendo. Imagino que el gobierno de Milei profundizará esta postura: mercado, más mercado”, resalta Di Virgilio.
Sin Ley de Alquileres ni obra pública
A este contexto se le suma otro hecho que atenta contra el acceso a viviendas populares: el cese de la obra pública por parte de la Nación. En provincias como Río Negro se canceló la construcción de unas 1230 viviendas. Miguens plantea otra propuesta: un parque público de viviendas en alquiler. Junto a otras organizaciones, el CELS viene realizando una serie de encuestas a hogares inquilinos del AMBA.
“Hicimos tres encuestas. En las tres nos dio un mismo resultado: la mitad de los hogares inquilinos no alquila con contrato escrito, alquila de palabra. La gravitación que tiene la Ley de Alquileres sobre cómo funciona el mercado real es muy poca”, plantea Luna. Acota que siempre se ha pensado la construcción de viviendas desde la lógica de generar actividad económica, “pero sin pensar qué se construye, para quién se construye, cómo se construye, y sobre todo dónde se construye”.
Hay una realidad: cada vez más personas dependen del mercado de alquileres para acceder a una vivienda. Hay cada vez menos propietarios y cada vez más viviendas. Al ser un mercado cada vez más concentrado, los inquilinos quedan en una posición relativa de cada vez mayor debilidad.
«En ese movimiento –completa Luna–, la función del Estado se vuelve cada vez más indispensable, porque lo que está en juego entre las dos partes son cosas muy diferentes. Una persona pone en juego la posibilidad de maximizar la renta de su inmueble, y la otra persona lo que está poniendo en juego es la posibilidad de acceder a un lugar donde dormir, donde desarrollar su vida. Además, tener un área urbana muy consolidada con viviendas vacías es algo antieconómico porque obliga a la ciudad a expandirse cuando todavía hay disponibilidad de suelo o disponibilidad habitacional en zonas céntricas”.
«Legalizará la Ley de la Selva»
Sebastián Artola, referente de Inquilinos Agrupados Rosario y responsable de la Federación de Inquilinos Nacional en la provincia de Santa Fe, sostuvo sobre el Mega DNU de este miércoles: “Estas medidas va a tener consecuencias gravísimas para todos los inquilinos, profundizando la ya difícil situación que se está viviendo”.
“Es el peor retroceso en materia de acceso a la vivienda en alquiler en Argentina desde la recuperación de la democracia”, afirmó Artola. Y agregó: “Con estas medidas no esperemos otro resultado que más aumentos en los precios y la expulsión de sectores medios y asalariados a la calle”.
“En todas estas semanas nos encontramos con un panorama muy doloroso, hay una incertidumbre total en los inquilinos, muchísimas familias que se les vence el contrato y no saben dónde van a terminar viviendo por los altísimos precios o porque no les renuevan el contrato”.
“Por supuesto que el problema no es nuevo y fuimos muy críticos del gobierno anterior, pero esta salida agrava más aún el problema”, dijo el referente.
“Cuando más indispensable es el Estado y necesaria la regulación del mercado inmobiliario, el gobierno de Milei deja todo en manos del mercado y dolariza el precio del alquiler de vivienda, legalizando la ley de la selva, con las gravísimas consecuencias que esto va a significar para todos los inquilinos y sus familias”.
“En un sector cada vez más concentrado y desigual, como es el mercado inmobiliario, los inquilinos están en una situación de vulnerabilidad e indefensión absoluta frente a las inmobiliarias y los rentistas”. “Por eso, el famoso ‘libre acuerdo entre las partes’ es una mentira total, el inquilino no tiene margen de acordar o negociar nada, si el Estado se termina de borrar, la única libertad que avanza es la del mercado para hacer y aumentar lo que quiera y cuando quiera”.
Números de la vivienda y experiencias innovadoras
De las 1.423.973 nuevas viviendas que CABA totalizó, sólo 1.082.998 estaban habitadas con moradores presentes al momento del Censo.
Un informe elaborado conjuntamente por el Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (Cippec), la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) y la organización TECHO Argentina, reveló en agosto pasado que 1 de cada 3 hogares del país no cuenta con una vivienda adecuada.
El déficit habitacional es de casi 4 millones de viviendas: 1,3 millones de familias necesitan una vivienda nueva y 2,6 millones tienen necesidades de ampliación y/o mejoras en su hogar. Al mismo tiempo, se vive una contracara: el país tiene casi 2,1 millones de viviendas vacías.
Hay algunas experiencias innovadoras en las que se aplican instrumentos para desincentivar la especulación, sobre todo con el suelo vacante, contemplando la función social de la vivienda, más allá del mercado. Está la Ley de Acceso Justo al Hábitat en la provincia de Buenos Aires que creó una alícuota diferencial del pago del impuesto inmobiliario sobre aquellos terrenos baldíos que estén localizados en zonas urbanas. Ese diferencial va destinado a un fondo fiduciario que financia obras de mejora del hábitat. También sobresale la experiencia de Moreno, que desde comienzos de los 2000 fue aplicando una política de recuperación de tierra ociosa. Suelos que no se sabe de quién son. Herencias vacantes, por ejemplo. El municipio los fue recuperando a través de diferentes mecanismos legales, y así generaron un banco de tierras.
Condiciones habitacionales de la población de viviendas particulares en Argentina
– 93,0% cuenta con agua por cañería dentro de la vivienda
– 57,4% tiene desagüe a cloaca
– 17,4% vive en una vivienda alquilada
– 7,1% no cuenta con internet en la vivienda ni en el celular
