Una política habitacional que sólo deja hipotecados

Déficit habitacional y menos fondos para vivienda social

El déficit habitacional que padece la Argentina afecta a una de cada tres familias. Son unos 4 millones los hogares con problemas de vivienda. Se trata de 1,5 millones de viviendas que habría que construir, y 2,5 millones que existen pero están hechas con materiales de baja calidad, carecen de acceso a servicios básicos o sus habitantes viven hacinados. Una variable ineludible para explicar la persistencia de este déficit es la desaceleración de la obra pública y, sobre todo, el porcentaje del presupuesto total del gasto en infraestructura destinado a la construcción de vivienda social. Las gestiones kirchneristas habían dejado un legado de 1.150.083 «soluciones habitacionales» (entre 588.601 viviendas nuevas y 561.482 mejoramientos habitacionales, según datos del ex Ministerio de Planificación Federal, Inversión Pública y Servicios), además de las 140.135 unidades que posibilitó la política de créditos hipotecarios accesibles del Programa de Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar (ProCreAr). En el debate presidencial, Mauricio Macri redobló la apuesta y prometió un millón de créditos hipotecarios a 30 años a una tasa de interés inicial del 0 por ciento. Los ajustes presupuestarios y la inflación desatada pulverizaron aquella promesa.

En efecto, el recorte en el área fue drástico. En el Presupuesto 2019, la partida de la función «Vivienda y Urbanismo» del ahora Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda se redujo un 44,3% nominal con respecto al año pasado, de 46.355 millones a 25.800 millones de pesos, sin contar el 47,6% de inflación interanual. Un examen detallado del presupuesto de la Secretaría de Vivienda –realizado por la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ)– muestra un ajuste del 82% en el programa «Acciones para la Construcción de Viviendas Sociales» y la eliminación total del plan de «Asistencia Financiera para Fortalecer el Acceso a la Vivienda». Como en muchas otras áreas, arrojando sospechas sobre la supuesta corrupción o clientelismo alrededor del otorgamiento de los créditos del Fondo Nacional de la Vivienda (FONAVI), el gobierno también fue vaciándolo.

El impacto regresivo de estos recortes se refleja en el último informe del Indec sobre las características habitacionales de los hogares argentinos, correspondiente al segundo semestre de 2018. El 23,7% de la población de los 31 principales aglomerados urbanos (es decir, unos 6,6 millones de personas) habita viviendas cuyos materiales poseen una calidad insuficiente o parcialmente insuficiente. El 50,3% no accede en sus hogares al menos a uno de estos tres servicios públicos: agua corriente, cloacas, gas natural. Y el 4,7% vive en condiciones de hacinamiento crítico, con más de tres personas por cuarto.

Las mejoras durante la gestión Cambiemos se computan en décimas apenas en la mayoría de los ítems, y en otros directamente hay retrocesos. El 16,8% de las personas habita hogares con un saneamiento inadecuado (porque no poseen baño, lo tienen pero está fuera del terreno, lo comparten con otros hogares, el desagüe no está conectado a la red pública ni a cámara séptica o el baño no tiene descarga de agua). Según la misma fuente (la Encuesta Permanente de Hogares), en el segundo semestre de 2016 eran menos: el 16,2 por ciento. Una explicación posible es la caída –a contramano de las declaraciones fantasiosas del propio Macri– del 22,5% en el número de conexiones de agua potable y construcción de cloacas respecto del gobierno anterior.

En el proyecto de Presupuesto 2020, presentado la semana pasada por el ministro Hernán Lacunza, «Vivienda y Urbanismo» y «Agua Potable y Alcantarillado» son las partidas sociales que menos crecen: 12,7 y 20,2%, respectivamente.

 UVA: el sueño de la casa propia a merced de la inflación

La política insignia de Cambiemos en materia habitacional fue uno de sus fracasos más estrepitosos, generando situaciones de virtual quebranto para miles de familias. Los créditos hipotecarios UVA para el acceso a la vivienda, lanzados en marzo de 2016, se ajustan por inflación. Las bruscas devaluaciones y el alza inflacionaria volvieron a las cuotas de esos préstamos prácticamente impagables. 101.840 familias accedieron a los créditos, con la promesa oficial de bajar la inflación a un dígito. En 2016, la Unidad de Valor Adquisitivo comenzó siendo de 14,05 pesos. A fines de agosto de 2019 ya había superado los 40 pesos, lo cual casi triplica el capital que deben devolver.

El último manotazo de ahogado del gobierno, luego de las PASO, fue el anuncio de una módica compensación a los tenedores de créditos UVA a través de un subsidio para el pago de la cuota, pero sólo hasta diciembre, cuando hubiera una diferencia mayor al 10% entre la cuota ajustada por inflación y la que se pagaría si se ajustara por el índice de variación salarial. Y esto sólo para los préstamos menores a 120 mil Unidades de Valor Adquisitivo, o hasta 140 mil en el caso de viviendas familiares, únicas y permanentes. Con ese parche y sin modificaciones en el sistema de indexación de los créditos, los deudores UVA continúan reclamando una solución de fondo para su problema. Ya a principios de año, 30 mil beneficiarios del plan ProCreAr Joven se habían visto impedidos de seguir pagando. En síntesis, el macrismo implementó una política de préstamos hipotecarios concedidos a plazos de hasta 30 años que ya evidenció su inconsistencia en sólo tres años desde su puesta en marcha. Es un negocio para los bancos (que siguieron enviando intimaciones de remate de las propiedades de quienes deben más de tres cuotas), pero una ruina para los hipotecados que perseguían el sueño de la casa propia.

Desde el gobierno se insiste en que el porcentaje de morosos entre los deudores UVA es bajo: el 0,4% del total de tenedores. Pero en este punto el relato de los damnificados no varía: la cuota del crédito hipotecario es lo último que se deja de pagar, mientras sacrifican su calidad de vida y se endeudan con los servicios y las tarjetas de crédito.

Si la morada propia se volvió un proyecto cada vez más esquivo, la ajena es un vía crucis. Un informe de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad señala que el 41,2% de las consultas que recibió en agosto su Programa de Atención a Inquilinos fue por dificultades para pagar el alquiler, cuando en marzo eran apenas dos de cada diez. Con aumentos que rondan el 40% a la hora de la renovar el contrato, y ajustes semestrales del 20%, cada vez más inquilinos se mudan a barrios más alejados o a la Provincia, a unidades más pequeñas o a habitaciones de viviendas familiares, o directamente pasan a integrar la franja de población con problemas habitacionales.

Según el último informe de la consultora Reporte Inmobiliario, alquilar un departamento usado de dos ambientes en la Capital cuesta, en promedio, $ 14.280 por mes. Un año atrás, el valor promedio era de $ 10.922. Con una pérdida constante del poder adquisitivo del salario, los inquilinos deben destinar el 47% de sus sueldos a pagar el alquiler (y eso sin contar expensas, tarifas de servicios públicos e impuestos inmobiliarios), de acuerdo a una encuesta realizada por la asociación Inquilinos Agrupados. En 2018, el alquiler se llevaba el 41% del salario. Un drama masivo, en una ciudad donde el 35,1% de las viviendas son alquiladas.

La gestión Cambiemos hacia los inquilinos tuvo sus vaivenes. En octubre de 2018, Macri anunció un proyecto de Ley de Alquileres, que en lo concreto fijaba una actualización semestral que tomara en cuenta el coeficiente de variación salarial, contratos de tres años y comisiones inmobiliarias a pagar sólo por el propietario. A pesar del consenso alrededor de la necesidad de regular el mercado, el lobby de inmobiliarias y martilleros y la renuencia de sectores del propio oficialismo a avanzar con el proyecto impidieron tratarlo, y perdió estado parlamentario. Tras la última devaluación, la Federación de Inquilinos Nacional le reclamó al gobierno el congelamiento de los alquileres y la suspensión de los desalojos hasta fin de año. No obtuvo respuesta. Larreta impulsó en la Ciudad una ley que también restringe el cobro de comisiones, que fue aprobada, pero cuya aplicación nadie fiscaliza y cuya constitucionalidad aún debe dirimir el Tribunal Superior de Justicia.

Las tarifas por las nubes y morosidad en expensas

La quita de subsidios y el aumento brutal de las tarifas de servicios públicos también provocó un sensible incremento de la porción del salario que debe dedicarse a mantener la vivienda, y por ende, un considerable descenso de la calidad de vida. Un estudio del Centro de Investigación y Formación de la República Argentina (CIFRA) proyectó ese porcentual para octubre de este año en el 13,3% de los ingresos de un hogar del Conurbano bonaerense, que debe destinarse a pagar las facturas de electricidad, gas, agua y cloacas. En octubre de 2015 representaban una séptima parte, el 1,9% del salario. En los cuatro años de Cambiemos, la tarifa residencial de la electricidad en los partidos del Gran Buenos Aires aumentó, dependiendo del nivel de consumo familiar, entre 1053 y 2388%, contra un exiguo 124% de expansión del salario promedio de los trabajadores registrados en el mismo lapso.

Consecuentemente, la morosidad en el pago de las expensas de las viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal viene en franco crecimiento merced a la crisis. Según la Dirección General de Estadística y Censos de la Ciudad, aumentaron un 55,4% en el distrito entre julio de 2018 y julio de este año. Hoy, uno de cada tres vecinos porteños debe expensas.

 Urbanización en villas: algo de cosmética y participación cero

En la Argentina, una de cada diez personas vive en una villa. Una promesa de campaña de Macri fue urbanizar todos los asentamientos precarios del país, que suman 4228, donde viven 3,5 millones de personas. En julio del año pasado, el gobierno impulso una ley de «integración socio-urbana» que impulsa la regularización dominial de todos los barrios populares. En realidad, toda la política de urbanización –ante la imposibilidad de la erradicación lisa y llana, un viejo deseo de los gobiernos neoliberales– sigue los lineamientos impuestos por Macri, primero, y más decididamente luego por Horacio Rodríguez Larreta: «intervenciones» de tipo cosmético, muchas plazas secas con juegos pero pocas obras que garanticen el acceso a servicios públicos –eje de lo que se considera el «derecho a la ciudad»– y viviendas nuevas para relocalización en número insuficiente y con materiales de baja calidad, todo en función de un proceso de gentrificación a largo plazo que termine expulsando a los vecinos, como pasa en La Boca, donde hace años se multiplican los incendios de conventillos y los desalojos.

El caso testigo del abismo entre las promesas del gobierno y la realidad se dio en el Barrio Padre Mugica –la Villa 31–, donde Larreta perdió en las PASO por 47 puntos a pesar de haberle destinado 6000 millones de pesos. En julio, los legisladores del oficialismo habían aprobado la enajenación de seis predios de la Villa 31 para financiar obras de infraestructura –como el Paseo del Bajo– y amortizar deuda. Sin participación real en las decisiones sobre el proceso de urbanización, los vecinos no valoraron el césped sintético de la canchita ni el anuncio de la llegada de un McDonalds ni la chapa y el durlock de las 1200 nuevas unidades habitacionales, porque ya tienen ladrillos.

 Situación de calle y más de 100 mil viviendas ociosas

Mientras la calidad de vida en las villas no mejora y hay en la Ciudad, según registró el último Censo Popular de Personas en Situación de Calle, 7251 personas viviendo a la intemperie en las calles de Buenos Aires, miles de viviendas están vacías: exactamente 138.328 viviendas ociosas relevó el Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC), una de cada diez. En julio de este año, Inquilinos Agrupados y el Observatorio del Derecho a la Ciudad presentaron en la Legislatura un proyecto para instituir un impuesto a los inmuebles ociosos y la declaración de utilidad pública de los mismos. Por supuesto, no prosperó.

 El desaliento a las cooperativas de construcción

La causa Sueños Compartidos, por la que la Justicia federal procesó a la presidenta de Madres de Plaza de Mayo, Hebe de Bonafini, fue el puntal del ataque del macrismo no sólo contra los organismos de Derechos Humanos, sino también contra la construcción de viviendas sociales a través de cooperativas de trabajo, modalidad absolutamente desalentada desde el gobierno nacional en estos cuatro años, aunque mantenida por los movimientos sociales.

En paralelo, Cambiemos intentó someter esta sensible esfera de la obra pública a la lógica de mercado, ofreciendo incentivos fiscales a desarrolladores inmobiliarios que presenten proyectos de construcción que contemplen un porcentaje de viviendas sociales.

 Tierras públicas de remate para el negocio inmobiliario

En efecto, la política más extendida del macrismo en términos de acceso a la tierra –ya que no a la vivienda para los que no la tienen– ha sido un monumental festival de entrega de tierras fiscales a la voracidad del real estate. A través del Decreto N° 952/2016, el presidente Macri autorizó a la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) a enajenar inmuebles del Estado Nacional sin aprobación del Congreso Nacional, y recurriendo a un decreto-ley de la última dictadura. Sólo desde 2017, entonces, en la Ciudad de Buenos Aires se subastaron 1,2 millones de metros cuadrados para megaproyectos inmobiliarios privados. Son 53 predios que pasaron a manos de los desarrolladores, muchos de ellos en las zonas más caras del ejido urbano: Puerto Madero, Retiro o Colegiales.

La última «joya» rematada por Cambiemos se la quedó Techint, que pagó en junio 40,5 millones de dólares por la última parcela de Catalinas Norte, de 91.337 metros cuadrados, rematada también con la excusa de financiar el Paseo del Bajo. Los predios vecinos ya habían sido adquiridos por Consultatio (la desarrolladora de Eduardo Constantini) y TGLT (que el año pasado adquirió la mayoría accionaria de la constructora de Nicolás Caputo).

Sin embargo, acaso la más profunda transformación impulsada por el macrismo en términos de vivienda sea la cultural. Además de allanar el camino para la proliferación de torres allí donde supongan un negocio inmobiliario, a contramano de la identidad barrial, el imaginario PRO consagró la idea de que, aun aquellos que tienen donde vivir, siempre pueden vivir peor.

Las modificaciones aprobadas en diciembre de 2018 en los Códigos de Planeamiento Urbano y de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires implementaron profundos cambios, todo abonado por supuestas tendencias, publicitadas por los medios afines al gobierno, como la del «boom» de los microdepartamentos, que en la práctica cercenan la calidad de vida de sus habitantes. El bidet y la bañera, obligatorios en el viejo Código de los años ’70, dejaron de serlo. Y para el tipo de unidad de un ambiente, que debía tener al menos 29,30 metros cuadrados cubiertos, se redujo sustantivamente esa exigencia. En provecho del lucro inmobiliario, Cambiemos permitió construir unidades habitacionales más pequeñas a un valor del metro cuadrado más caro, mientras vendía las ventajas de vivir la vida en 18 metros cuadrados. «