Con la inflación y la falta de control sobre los alquileres, ser inquilino o inquilina hoy en la Argentina significa pasarla mal. Pero en Ciudad de Buenos Aires es directamente un drama. A todo el combo económico y de ausencia de regulación estatal se suma el fenómeno Airbnb que se expande por todo el país pero tiene su epicentro en la Capital Federal: hoy 15.000 propiedades que podrían estar alquilándose a habitantes de CABA están desplazadas al mercado de alquileres temporarios. En 2019 eran poco más de la mitad.
Es uno de los datos principales del informe “Alquileres temporarios en Argentina (Crecimiento acelerado de Airbnb en el contexto de la crisis habitacional)”, elaborado por el Centro de Estudios Metropolitanos (CEM) donde revelan que hay casi 30.000 ofertas activas de alquileres temporarios en las 22 ciudades argentinas y que el 89% son viviendas que se alquilan completas: “en todas las ciudades en las cuales se desplegaron las plataformas de alquileres temporarios, se agravó el problema del acceso a la vivienda para quienes viven en esas ciudades”.
La mitad de las viviendas en alquiler temporario de la Argentina se ubican en la Ciudad de Buenos Aires, donde más de 15.000 propiedades que podrían abastecer la oferta de alquileres permanentes fueron desplazadas hacia el mercado de alquileres temporarios. En 2019 eran 9338 unidades: en sólo cuatro años (y pandemia de por medio) creció 62%.
Sin embargo, entre las medidas anunciadas por el jefe de gobierno porteño, Horacio Rodríguez Larreta, no hay ninguna que apunta a regular el “fenómeno Airbnb”.
Desde el oficialismo porteño de Juntos por el Cambio sostienen que el problema está en la falta de oferta. Y que está originado en la actual Ley de Alquileres, que a nivel nacional buscan modificar. Sin embargo, al menos en CABA, la tendencia a la baja en la oferta data de antes de la norma, entre 2018 y 2019, coincidente con la escalada de la crisis socioeconómica y otros fenómenos como Airbnb.
En Mataderos, por ejemplo, hay apenas 11 departamentos disponibles para alquileres y en Saavedra se estiman que son 23: casi todos en dólares y en formatos temporarios o turísticos.
Un déficit que se agrava
Los alquileres temporarios constituyen una fuente de ganancias dolarizadas significativa. El informe del CEM sostiene que en noviembre de 2022 en la Ciudad de Buenos Aires se generaron ganancias totales por 13 millones de dólares.
Guadalupe Granero, coordinadora del área Urbana del CEM y una de las autoras del informe, afirma:“mientras el déficit habitacional en Argentina crece, hay que controlar dinámicas que, como el crecimiento de los alquileres temporarios, contribuyen a agravarlo. Es urgente coordinar acciones entre los diferentes niveles de gobierno para generar información adecuada e implementar acciones que regulen la actividad, con la premisa de garantizar el derecho a la vivienda”.
Las tipologías ofertadas son en su mayoría pequeñas propiedades. El 95% de los alquileres temporarios en la Ciudad de Buenos Aires corresponden a tipologías de 1 y 2 ambientes. A esto se agrega el aumento de los anfitriones corporativos: en CABA casi el 2% de las viviendas en alquiler temporario corresponde a identidades digitales con más de 10 anuncios; dentro de ese grupo hay 24 que ofertan de 50 a 99 y hay 4 anfitriones que gestionan más de 100 anuncios cada uno: “El 45% de las viviendas relevadas está en manos de multi-anfitriones, identidades digitales que gestionan más de tres ofertas”.
El aumento de los anfitriones corporativos y multi-anfitriones, también indica que se está produciendo una concentración en el mercado de alquileres temporarios, lo que dificulta la competencia y reduce aún más la oferta de viviendas para aquellos que buscan alquilar a largo plazo.
Estado y mercado
“El fenómeno del alquiler temporario vía plataformas pone en jaque desde un nuevo flanco el acceso a una vivienda digna. Se trata de un fenómeno global que en Argentina se aceleró con fuerza en el último tiempo en un contexto macroeconómico que hace cada vez más atractiva la posibilidad de dolarizar ganancias por parte de los dueños de inmuebles. Además, esta actividad toma dinámicas particulares en cada ciudad, aunque tiene un denominador común: el encarecimiento y precarización de un derecho humano que como tal tiene que ser garantizado por el Estado en todos sus niveles”, aporta Fernando Bercovich, integrante del área Urbana del CEM.
Los alquileres temporarios no se reducen a un tema de política de turismo: casi 1 de cada 5 ofertas activas en Airbnb en Buenos Aires son propiedades completas, disponibles más de tres meses al año y gestionadas por anfitriones corporativos: “es decir, constituyen un mercado inmobiliario residencial específico”, destaca el estudio, y agrega un ejemplo: en Palermo hay 1 oferta de Airbnb cada 21 viviendas. En 2019 en ese mismo barrio había 1 cada 31.
“Dejar la planificación urbana y el derecho a la vivienda en manos del mercado aleja la posibilidad de acceso a la vivienda ya no solo en propiedad sino también en alquiler –agrega el director del CEM y diputado porteño (FdT), Matías Barroetaveña–. El alquiler temporario es sin duda una amenaza más y por eso es imprescindible que, como sucede en todo el mundo, el estado intervenga garantizando este derecho. La economía de plataforma como toda tecnología no es ni buena ni mala sino que el estado debe garantizar el respeto de la normativas vigentes y establecer regulaciones allí donde aún no existen”.
Datos de un fenómeno que crece
● Hoy hay casi 30.000 ofertas activas de alquileres temporarios en las 22 ciudades argentinas analizadas; el 89% son viviendas que se alquilan completas.
● Las ofertas crecen en todas las ciudades. En Ushuaia aumentaron 100% y en Bariloche 220% entre octubre de 2021 y febrero de 2023. En Puerto Iguazú se triplicaron en menos de dos años (2018-2020).
● Las reservas crecen y se realizaron incluso en pandemia. En Puerto Iguazú el aumento de las propiedades reservadas desde junio de 2021 hasta febrero de 2023 fue de 438%. En grandes aglomerados urbanos, mientras la cantidad de ofertas caía, la reserva de propiedades mostró aumentos y descensos durante 2020 y 2021, evidenciando que la actividad comercial no cesó durante el aislamiento social preventivo y obligatorio.
● Los alquileres temporarios constituyen una fuente de ganancias dolarizadas significativa. En noviembre de 2022 en la Ciudad de Buenos Aires se generaron ganancias totales por 13 millones de dólares.
● En Mendoza, junto con un aumento de la oferta de propiedades del 79%, las ganancias totales crecieron más del 150% en menos de un año (abril/mayo 2022 – marzo 2023) y actualmente rondan el millón de dólares por mes.
● En julio de 2022 en Bariloche se generaron ingresos totales por casi 3.500.000 dólares. En esa temporada de invierno, en San Martín de los Andes una propiedad generó en promedio 2.540 dólares al mes.
● Las ganancias totales generadas en Puerto Iguazú entre junio de 2021 y enero de 2023 -es decir, en menos de dos años- crecieron más del 2400%.
● Las tipologías ofertadas son en su mayoría pequeñas propiedades. El 95% de los alquileres temporarios en la Ciudad de Buenos Aires corresponden a tipologías de 1 y 2 ambientes.
