La empresa IRSA no paga el canon correspondiente al centro comercial Distrito Arcos desde hace más de cuatro años, a pesar de que el shopping funciona normalmente desde fines de 2014. La firma tenía la concesión del predio hasta 2036, pero esta fue revocada en 2015 y el Estado Nacional inició entonces un juicio de desalojo. Se trata de un terreno ubicado en una de las zonas más caras de la Ciudad, por el que la empresa, controlante de los principales shopping capitalinos, debía pagar 200 mil pesos mensuales que aumentarían a 250 mil a partir de 2026, pero no lo hace.

El Distrito Arcos tiene 60 locales, 35 góndolas de venta, 115 cocheras y 11.170 metros cuadrados de «superficie alquilable», según se desprende de la página de Inversiones y Representaciones SA (IRSA). Funciona como un outlet «premium» y, según pudo saber Tiempo, el alquiler de un solo comercio cubre casi la totalidad del canon que debería pagar a la Nación.

El lugar abrió en 2014 después de varios conflictos. El más importante fue con Fecoba, una cámara que agrupa a comerciantes, que argumentó que la apertura del shopping resultaba una competencia desleal para los comerciantes de la zona y por eso reclamaban su cierre. El litigio retrasó más de un año la inauguración. Pero no sería el único problema (ver recuadro).

Concesión complicada

La historia de IRSA en el predio comenzó en 2003 cuando a través de Arcos del Gourmet SA ganó una licitación pública por un plazo de seis años para instalar locales gastronómicos en el bajo viaducto de la línea San Martín, entre Santa Fe y Paraguay. En ese terreno funcionaba una playa ferroviaria que estaba inutilizada y fue dividida en dos.

La firma América Latina Logística (ALL), que tenía la concesión de la otra parte de la playa, firmó en 2004 un acuerdo para cederle a IRSA el terreno restante. La parcela debía ser utilizada exclusivamente para actividades complementarias a la actividad ferroviaria, algo que nunca ocurrió.

Un año más tarde, la empresa de logística le restituyó el terreno al Estado con una «limitación al dominio»: el contrato que había celebrado con Arcos. A pesar de que aún no funcionaba ningún emprendimiento gastronómico ni tampoco se desarrollaban actividades ferroviarias, el ONABE, que administraba los bienes del Estado Nacional, decidió reconducir los dos contratos sobre las manzanas comprendidas por Santa Fe, Godoy Cruz, Paraguay y Juan B. Justo.

En 2011, a pedido de Arcos se reformuló el contrato con el Estado. Sin pasar por ninguna licitación pública, extendió la ocupación del predio por 11 años más. La superficie del predio quedó establecida en 35.523,36 m2 y se fijó un canon de $ 200 mil mensuales hasta diciembre de 2025 y de un cuarto de millón en adelante.

Con el objetivo de desarrollar «proyectos integrales de urbanización y/o inmobiliarios», el Estado decidió en 2014 unificar las tres grandes playas ferroviarias porteñas bajo el paraguas de la «Sociedad Playas Ferroviarias de Buenos Aires SA, cuyo capital inicial estaba conformado por predios en Liniers, Palermo y Caballito. Por eso revocó en 2015 casi 120 contratos con los ocupantes de esos terrenos. Con el correr de los meses, los comercios –entre ellos, una maderera y una pinturería que se encontraban en la traza del San Martín– cerraron sus puertas. Salvo Distrito Arcos, inaugurado en diciembre del año anterior.

Para el Estado, y caída la concesión, Arcos «hoy es un ocupante ilegal, sin título legal para mantener la ocupación» del inmueble. «El gobierno nacional pasó por una mediación para que devolvieran el predio, pero no funcionó y por eso hicimos un juicio y pedimos el desalojo», explicaron funcionarios nacionales a Tiempo. A pesar de no pagar el canon desde hace cuatro años, el predio sigue habilitado por la Ciudad. La causa está a la espera de una resolución en el Juzgado en lo Contencioso Administrativo Federal N° 5. De todas formas, de haber una salida seguramente será negociada, sobre todo porque la empresa invirtió 60 millones de dólares para la apertura del centro comercial.

Los intereses de IRSA en la Ciudad

La empresa, una de las mayores desarrolladoras inmobiliarias de América Latina, tiene dos de sus principales proyectos en la Ciudad frenados. Uno de ellos es el Shopping de Caballito, por la presión de los vecinos del barrio.

Pero el desarrollo que desvela a Eduardo Elsztain, titular de IRSA, es el de Solares de Santa María, su megaemprendimieto en la ex Ciudad Deportiva de Boca, de casi 70 hectáreas de terreno frente al río en una de las zonas más cotizadas de Buenos Aires. Por su ubicación podría tener características similares a las de un barrio privado.

A pesar de los varios intentos del empresario para que la Legislatura apruebe su proyecto, hasta ahora IRSA no tuvo suerte. Y por lo que pudo saber Tiempo, tampoco la tendría este año ya que el Parlamento capitalino no tiene previsto avanzar con la iniciativa.

IRSA se despidió el año pasado de la concesión del Buenos Aires Design en Recoleta, después de que fracasaran las negociaciones con el gobierno para prorrogarlo. Por ese predio, la empresa pagaba un canon mensual de 397 mil pesos, una cifra menor a la que percibía por el alquiler de apenas dos locales. «

El gobierno desoye un fallo de la justicia

El mes pasado, la Sala III de la Cámara de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo consideró que el Distrito Arcos debía destinar a “uso público” el 65% de la superficie que ocupa el shopping, tal como marca la ley porteña. Los jueces Hugo Zuleta y Mariana Díaz consideraron que «según los avances edilicios del emprendimiento, el espacio descubierto disponible (11.664 m2) resulta insuficiente a fin de satisfacer la porción mínima de terreno que, según lo estipulado en el artículo 3.1.2 del Código de Planeamiento Urbano, debería destinarse al GCBA, al menos 23.319 m2”.
Desde el gobierno porteño, sin embargo, consideran que como se trata de una concesión y no de una venta de terrenos, IRSA no debe destinar dos tercios del terreno a uso público.