Mientras se agrava la crisis habitacional en la Ciudad, el gobierno porteño envió una ley a la Legislatura para una quita impositiva a construcciones de cualquier tipo, sin nada a cambio. El texto exime del 80% del Derecho para el Desarrollo y el Hábitat Saludable a los desarrollos inmobiliarios de las Comunas del centro y sur porteño, sin ninguna contraprestación.

El Observatorio del Derecho a la Ciudad (ODC) explica que se trata del llamado «impuesto a la plusvalía urbana» que deben pagar «quienes soliciten un permiso de obra que comprenda metros cuadrados en una parcela, adicionales a los establecidos en el derogado Código de Planeamiento Urbano vigente hasta 2018». Y definen al proyecto como «un regalo para el sector mercado inmobiliario«, en este caso quienes construyan en las comunas 3, 4, 5, 7, 8, 9 y 10.

El Código Urbanístico aprobado en el 2018 (Ley N° 6099) incrementó la capacidad constructiva entre un 300% a un 700% en toda la ciudad. «Durante el debate, se cuestionó que esta decisión de política urbana implicaba una tremenda transferencia de recursos a los sectores inmobiliarios sin que se adopten políticas orientadas a mitigar la crisis habitacional», relata Jonatan Baldiviezo, del ODC. 

De esta tensión surgió este impuesto a la plusvalía urbana. El GCBA cobraría a los propietarios un derecho/impuesto sobre la diferencia de metros cuadrados entre el Código de Planeamiento derogado y el nuevo Código Urbanístico. La Ley estipulaba que lo que se recaude iría a un Fondo Público de “Hábitat Sustentable” cuyo destino sería el financiamiento de obras de infraestructura de transporte y servicios, equipamiento social, espacios públicos, vivienda social, promoción del alquiler social, reurbanización de villas y todas aquellas obras contempladas en los planes de sector, priorizando las zonas de mayor vulnerabilidad social y las de mayor déficit. 

Foto: Gustavo Amarelle / Télam

«Durante los años 2019, 2020 y 2021, el GCBA recaudó 840 millones de pesos. Este dinero no se destinó al Fondo de Hábitat Sustentable sino a Rentas Generales por la emergencia de la pandemia», explica la ingeniera civil María Eva Koutsovitis, coordinadora de la Cátedra de Ingeniería Comunitaria (CLIC-FIUBA) e investigadora del Instituto de Pensamiento y Políticas Públicas (IPYPP). 

La Ley N° 6466, aprobada a finales del 2021, creó el “Fondo para el Desarrollo Urbano Sustentable”. Estableció que lo recaudado del impuesto a la plusvalía urbana iría a este nuevo fondo al igual que los recursos que provengan de los convenios urbanísticos, derogando el anterior Fondo de Hábitat Sustentable. 

«El Fondo creado para mitigar la crisis habitacional frente a la construcción descontrolada habilitada por el Código Urbanístico fue derogado y reemplazado por un Fondo, que por la amplitud de su destino, tendrá por objeto ser la herramienta de financiación para los procesos de regeneración (gentrificación y especulación) que impulsa el Gobierno de la Ciudad –acota Baldiviezo–. Desvirtuada la herramienta de financiación para mitigar la crisis habitacional ahora Larreta quiere avanzar contra el impuesto a la plusvalía urbana». 

¿Un incentivo para el alquiler?

Natalia Quinto de La Boca Resiste y Propone (uno de los barrios más afectados por la emergencia habitacional) acota: «el proyecto no solo no tiene parangón, sino que se asume como un incentivo al alquiler cuando en realidad no se especifica en ningún lado que el constructor que recibe el beneficio tenga que destinar X cantidad de unidades para alquiler por X determinado tiempo. No solo eso, sino que en sus fundamentos lo único que sostiene es que es un incentivo a las obras de construcción. Involucra un montón de negocios de quienes forman parte de los fideicomisos, quienes forman parte de estos grupos de broker de desarrollo inmobiliario».

«Se hace sin ninguna planificación, sin ningún pedido de contraprestación, eso agrava toda la situación habitacional que ya tenemos –continúa–. Porque está claro que ya está demostrado por la cantidad de viviendas vacías y ociosas que hay, que la construcción sin planificación y el crecimiento de la ciudad de manera desproporcionada, sin ningún tipo de control y planificación ni direccionamiento, lo único que hace es agravar un problema que la ciudad ya tiene. Y aparte en estos 15 años la Ciudad no ha realizado ninguna acción para revertirlo. Tanto por omisión como por acción directa. Después tenés desalojos, derrumbes, hacinamiento, gente expulsada, incendios. Las cosas no suceden por casualidad».

Mientras tanto, el gobierno porteño profundiza el desfinanciamiento de programas y leyes de vivienda ya existentes, como la Ley 341. Se trata de un crédito que tiene dos modalidades, una para la compra de vivienda colectiva por autoconstrucción a través de las cooperativas y otra de crédito individual. «Está absolutamente desfinanciado y tampoco el Banco Ciudad ofrece créditos –concluye Quinto–. La intención es destinar al mercado la mayor cantidad de tierras de la ciudad posible».