Opacada por la campaña electoral, la Argentina atraviesa una crisis habitacional. Alquileres con aumentos superiores al 80% en los primeros siete meses, créditos hipotecarios ausentes, precios dolarizados, falta de oferta, viviendas ociosas que crecen, desalojos voraces, hogares cada vez más precarizados, la mirada política e inmobiliaria sobre la Ley de Alquileres y un Estado que regula y controla poco y nada. Pero donde más puede visibilizarse esta emergencia es en un dato tan certero que duele: el 63% de las personas inquilinas se endeudan para pagar el alquiler.
Hay al menos 2 millones de hogares inquilinos en el país. Entre 2010 y 2022 esa población creció de un 16% a un 20%. Así lo revelaron esta semana las organizaciones Cippec, Acij y Techo, en la presentación del informe «Desafíos de la planificación territorial, el acceso al hábitat y a la vivienda», donde también difundieron recomendaciones para abordar la política habitacional, entre ellas la necesidad de establecer un programa nacional de alquiler asequible.
La vivienda como derecho humano
De los datos recabados por la Encuesta Inquilina de 2023 surge que el 32% invierte más de la mitad de su salario en alquilar. Esa información permite encontrar parte de los motivos por los que el 63% de la población inquilina del AMBA está endeudada con alguna persona o entidad financiera para afrontar ese gasto.
Además registraron un bajo cumplimiento de la Ley de Alquileres: en el Gran Buenos Aires el 77% estableció el porcentaje y la frecuencia de los aumentos de antemano; y el 60% asume aumentos por fuera de la normativa, ya sea semestrales, trimestrales o mensuales.
Peor aún, en el último tiempo las inmobiliarias le suman otro «pedido» a los inquilinos: si puede aumentar el pago mensual «como gesto de buena voluntad» hacia el propietario, sobre todo los meses previos al nuevo contrato. La población inquilina (que en distritos como CABA llega a superar el 60% del total de los habitantes) se ve cada vez más indefensa en negociaciones donde tiene las de perder, con un Estado poco presente.
La oposición y parte del oficialismo buscan tratar una modificación de la Ley de Alquileres este mismo mes. Consultado por Tiempo acerca de las medidas o cambios que podrían efectuarse, Fernando Bercovich, del programa Derecho a la Ciudad de Acij, resaltó que al ser la vivienda un derecho humano, es necesaria una «regulación adecuada de los alquileres ya que estamos viendo una preocupación, hay rumores todo el tiempo e intentos de modificar la ley de forma apresurada en el medio de un debate que es más electoral».
Para Bercovich, esos rumores provocan que la retracción en la oferta de viviendas en alquiler sea más profunda. «Se espera por los rumores, si es que la ley se a va a derogar, si el contrato pasará a ser de menos años, entonces es lógico que esperen a ver qué pasa«, señaló. No obstante, expresó: «Hay que mirar más allá y enfocar en propuestas de leyes u otras medidas que la arropen porque no es ni la culpable de todo ni la solución mágica».
Viviendas vacías
En medio de la crisis habitacional que afronta el país, aumentaron un 45% la cantidad de viviendas ociosas en la CABA entre 2018 y 2023: pasaron de 118 mil a más de 200 mil. «No sólo hay un crecimiento de la vivienda ociosa sino que más unidades son dedicadas al turismo, por ejemplo, hay al menos 30 mil viviendas ofrecidas en Airbnb en Argentina», contó Bercovich.
Con respecto a las medidas que pueden tomarse para abordar esta problemática, Bercovich señaló la experiencia de Uruguay donde se paga un impuesto a la vivienda vacía. También existen otras posibilidades, como crear un fondo de asignación específica a partir de impuestos a los alquileres temporarios «que permita regular ciertas conductas y desincentivar algunas, el riesgo es encorsetar un presupuesto ya que después no está permitido gastarlo en otra cosa». Eso, a su vez, genera limitación de la oferta para el sector no turístico. El gobierno porteño lanzó meses atrás medidas para inquilinos que se orientaron más hacia créditos que a regular el «efecto Airbnb».
Un programa nacional
La propuesta de las organizaciones apunta al desarrollo de una política integral de alquileres donde el Estado se involucre para orientar el desarrollo inmobiliario privado. Entre las medidas, destacan la de movilizar el suelo urbano ocioso, regular los alquileres temporarios, instrumentos de captación de la mejora de inmuebles, propiciar el cobro por metro cuadrado y subsidios para alquilar.
Bercovich apuntó que no se puede esperar que «la ley sola resuelva la problemática del alquiler, hay que mirar el problema integral y los factores macroeconómicos que rodearon a la implementación de la ley». Y concluyó: «El Estado nacional no se hizo cargo de aplicarla, no se cumple en el 66% de los contratos, entonces hay que mirar más allá de la ley y arroparla con otras políticas». «
Sesión especial contra la ley
El 23 de agosto se hará una sesión especial en Diputados para tratar de modificar o derogar la Ley de Alquileres, apuntada hace rato por la oposición y el sector inmobiliario. Los derechos que se pretenden eliminar son los que establecen la duración mínima de tres años del contrato de alquiler, la actualización anual y el registro de los contratos en AFIP. Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, aseguró que en la Ciudad de Buenos Aires hay menos de 1000 viviendas disponibles para locaciones.
Sin embargo, los inquilinos rechazan sus declaraciones como «un golpe de mercado» con vistas a condicionar la discusión legislativa a fines de este mes. «Sólo en la Ciudad de Buenos Aires hay 500.000 viviendas alquiladas, si la oferta se redujese a tan solo 1000 viviendas, estaríamos hablando de miles de personas en las calles», asegura Gervasio Muñoz, dirigente de Inquilinos Agrupados. Para Muñoz, se trata de «parte de una operación, de un golpe de mercado, en conjunto con los sitios web de listas de alquileres».
