La noche más fría del año reveló el 4 de julio que en las calles de Buenos Aires duermen unas 7000 personas. Dos mil de ellas nunca antes habían pasado una noche a la intemperie; pertenecían al último eslabón habitacional, el de las pensiones, conventillos y afines, más allá de los cuales están las veredas y nada más.

El último cálculo oficial dice que en la Argentina faltan 3,5 millones de viviendas, pero las fuentes privadas llevan el número hasta 4 millones. En pocas palabras, hay unos 12 millones de argentinos con problemas de techo, un tercio de la población total.

El déficit habitacional afecta mayoritariamente a los sectores de bajos recursos, a los trabajadores y a la clase media que no tiene acceso a créditos subsidiados.

Mientras el sueño de la casa propia se diluye, miles de familias en todo el país penan por los aumentos de alquileres. En simultáneo, hay 150 mil propiedades desocupadas solamente en Buenos Aires y se estima que a nivel nacional cerca del 10% de las viviendas disponibles están en la misma condición (ver aparte).

Las fuentes de todos los sectores coinciden en señalar el carácter estructural de este asunto, pero en los últimos años el problema de base se combinó con la debacle económica: la crisis financiera de 2018 afectó los proyectos de obra pública y la inflación disparó los costos de la construcción en todos los niveles.

Sin política

Sin embargo, el gobierno defiende su política de vivienda contra los datos y las opiniones de estudiosos y empresarios.

El arquitecto Jaime Sorín, decano de la Facultad de Arquitectura de la Universidad de Avellaneda (Undav) y exdecano de la FADU UBA, disparó contra el perfil mercantil de la política del gobierno de Cambiemos para el sector. En los últimos años, apuntó, «se suspendieron casi todas las políticas mediante las que se construyó un millón de soluciones habitacionales. Solo entre 2013 y 2015 se realizó casi un millón, entre viviendas nuevas y obras de mejoramientos».

Sorín tomó como ejemplo a la provincia de Buenos Aires, donde en la nueva era de orientación pro mercado, comparó, se construyeron 2200 viviendas nuevas en tres años.

«El panorama muestra que todas las viviendas en construcción están paradas, igual que la política federal que estaba dirigida a los sectores de bajos ingresos». Y agregó que «la situación se reproduce en todo el país porque los presupuestos provinciales de vivienda dependen del financiamiento central que está disminuyendo cada año».

A propósito, un informe del Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (CIPPEC) aborda ese aspecto a través de los institutos locales. El informe publicado en mayo de este año señala que entre 2017 y 2018 el presupuesto de vivienda destinado a las provincias cayó un 24%, una baja grave si se tiene en cuenta que el financiamiento de Nación representa el 50% en la mayoría de los presupuestos provinciales. «Ese dato cobra aún más relevancia cuando se considera que se necesitan alrededor de 400 mil millones de pesos para revertir los déficits de solo seis provincias del país», señala el estudio.

Sorín agrega al cuadro general «el agravante de los créditos UVA, que tiene a muchas familias con riesgo de perder la vivienda», y el drama social de las villas de emergencia, que rondan las 4 mil en todo el país. «Prácticamente no hubo políticas», lamentó el arquitecto en diálogo con Tiempo.

Más que viviendas

El gobierno respondió a través del secretario de Planificación Territorial y Coordinador de la Obra Pública, Fernando Álvarez de Celis. El funcionario repasó los programas disponibles, el Vivienda Nación, para personas con ingresos hasta $ 17.720; el Mejor Hogar, un plan de créditos para las conexiones de servicios básicos y refacciones destinado a familias con ingresos hasta $26.580; y el Procrear, la reedición del programa heredado del kirchnerismo para compra o construcción para familias con ingresos entre 17.720 pesos y $ 35.440.

Consultado sobre el déficit habitacional, Álvarez de Celis dijo que el gobierno diferencia un aspecto cuantitativo de falta concreta de viviendas, de otro cualitativo relacionado a la falta de obras de infraestructura y servicios.

El secretario se excusó por no disponer del número de viviendas reales construidas durante la gestión de Macri pero consideró que «no es un tema sólo de viviendas», y defendió el programa oficial que se acerca a la mitad de su planificación, según dijo.

Sorín rechazó la continuidad de esas políticas y reclamó encarar una solución «que tenga en cuenta a los sectores que son los sujetos de derecho. Hay sectores que necesitan ser atendidos con créditos que sean pagables, atados a la evolución del salario, otros van a tener que ser subsidiados porque no pueden con una cuota total con este costo de construcción».

Para el arquitecto, ese va a ser un tema central para el gobierno que asuma en diciembre y demandará políticas de acceso a la tierra y de alquileres. «El Estado tiene que empezar a construir para alquilar o actuar para que los alquileres se mantengan en valores».

Empresarios

Tiempo intentó conocer la visión de las asociaciones empresariales que representan a los desarrolladores de mayor porte, pero no obtuvo respuesta. Esas empresas cuentan con varios de los grupos de lobby más importantes del medio local y una estrecha relación con los gobiernos oficialistas.

En cambio las pymes del sector son críticas de la política oficial de vivienda e incluso recientemente acusaron a las autoridades de lanzar medidas coyunturales «grandilocuentes que no alcanzan» porque tienden a mejorar la rentabilidad «en el segmento social de mayor poder adquisitivo», en palabras de Daniel Mafud, titular de la Confederación de Pymes Constructoras (CPC). «

Créditos UVA no fueron salida

El derrumbe de las hipotecas UVA puso de relieve que la única política del gobierno dirigida a la solución del déficit habitacional ha tenido un rotundo fracaso.

Es que la elevada inflación destruyó el eje sobre el que se montaron los créditos UVA.

Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en el primer semestre del año las hipotecas con créditos UVA cayeron un 87,7% respecto del mismo período de 2018. Los escribanos son pesimistas respecto del futuro inmediato.

Viviendas desocupadas en todo el país

El decano de la Facultad de Arquitectura de la Universidad de Avellaneda (Undav), Jaime Sorín, destacó a la par del problema del déficit habitacional el de la cantidad de viviendas desocupadas.

Aseguró que sólo en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires hay no menos de 150 mil viviendas y que en todo el país las casas sin ocupación rondan «entre el 8 y el 10% del total».

En particular subrayó la situación del distrito capitalino, donde «el 80% de las unidades en las que no vive nadie son departamentos de uno y dos ambientes que no fueron pensados para soluciones habitacionales, ni siquiera para salir al mercado de alquiler de viviendas», dijo Sorín.

Ese problema se agravatodavía más porque el estado de la Ciudad «no sólo no construyó viviendas sino que además está entregando propiedades empezadas en décadas anteriores. Es lamentable porque hoy el 35% de la población porteña tiene que alquilar» una proporción en el resto del país es del 20 por ciento.

La visión del especialista es que de manera similar a la Nación, el gobierno porteño «piensa que la vivienda es un bien de mercado y desconoce que es un derecho humano». El cuadro actual es fruto de una acumulación de problemas de años «pero nunca hubo una política integral más allá de los signos políticos. Hoy tenemos 4500 villas y asentamientos con una enorme cantidad de habitantes y ese combo va a exigir una política concreta».