En los últimos años comenzó un proceso de vaciamiento del corazón de la Ciudad, que se profundizó tras la pandemia. Aumentó el home office y cerraron locales. La administración de Rodríguez Larreta impulsa reconvertirlo a barrio residencial, pero más cercano a la imagen de Puerto Madero, con un fuerte impulso al alquiler temporario para turistas.
Nunca volvió a ser igual, y poco queda de aquella mítica imagen que mostraba previo al Covid. Aunque no hay que echarle toda la culpa al coronavirus. Especialistas sostienen que antes de su llegada, el jefe de gobierno porteño, Horacio Rodríguez Larreta, ya había comenzado un proceso de vaciamiento del microcentro que hoy sigue profundizándose.
Hay factores culturales y económicos. Cada vez más gente huye hacia barrios o ciudades periféricas. A su vez, aumentó el home office. Y el valor de los alquileres expulsó a habitantes, empresas, locales comerciales y culturales. En el medio: el corazón porteño parece recluirse en un letargo urbano.
Revertir las secuelas causadas por la pandemia fue uno de los propósitos principales de las grandes ciudades del mundo. En el distrito porteño, el año pasado lanzaron el “Plan de Transformación y Reconversión del Microcentro”, una remake del antiguo plan que Mauricio Macri impulsó entre 2007 y 2015.
Para esta nueva versión, Larreta envió un combo de proyectos que terminaron sancionados como leyes: la N° 6508 del Régimen de Beneficios Impositivos para atraer actividades comerciales y fomentar obras de remodelación de inmuebles, y la N° 6509 «Mudate al microcentro» que pretende transformar 10 mil oficinas en viviendas. Con ese pretexto, el oficialismo modificó el Código de la Edificación flexibilizando los requerimientos para este tipo de obras.
Un informe del Observatorio Universitario de Buenos Aires (OUBA), dependiente de la Facultad de Filosofía y Letras, considera que la diferencia entre el proyecto de Macri y el de Larreta se centra en que el primero se presentó como un rescate centrado en la inversión pública sobre el espacio construido y se refería a la «expulsión de prácticas y usuarios indeseables» y a la promoción de actividades relacionadas al ocio, el consumo y el entretenimiento. Mientras que el nuevo plan de Larreta se enfoca en incentivos para la inversión privada, en el reciclaje de oficinas a viviendas, servicios y comercios complementado a Puerto Madero.
“Este plan lo presentaron como si fuera una respuesta a la pandemia, aunque siempre hubo una fijación en cómo mantener activo el microcentro. Hasta que llega Larreta. Un claro ejemplo de ello es que el actual mandatario decide mudar la sede del gobierno porteño a Parque Patricios, pero no solo mudarse, sino dejar vacío el centro”, analiza a Tiempo Paloma Garay Santaló, licenciada en Geografía y docente de la Facultad de Filosofía y Letras (UBA), una de las especialistas que realizó el informe.
Desde el Ejecutivo local argumentaron que el vaciamiento fue producto del Aislamiento Social, Preventivo y Obligatorio (ASPO), pero Garay Santaló considera que “como ocurrió con todo, lo que hizo la pandemia fue acelerar procesos que ya estaban ocurriendo. El Gobierno de la Ciudad fue muy activo en ese proceso del vaciamiento del centro. Otro emblema es el edificio Del Plata, que siendo propiedad del gobierno porteño se vendió al Banco Hipotecario y hace siete años que está vacío”.
El microcentro cambia su fisonomía. Más peatonalización y la mudanza de servicios (en una zona que ya de por sí no tiene industrias) le dan menos movimiento, sobre todo cuando llega la noche. Un documento del economista Ramiro Albrieu del 2020 en CIPPEC subraya que CABA es el distrito con más factibilidad de teletrabajo y mayor disponibilidad de computadora y conexión a internet en el hogar: casi la mitad de las personas ocupadas pueden teletrabajar.
El 60% del microcentro corresponde a oficinas, sin embargo hoy tres de cada diez locales están desocupados. El oficinismo le da paso al turismo. Como sucedió en otras grandes urbes, se lo empieza a pensar como un barrio residencial, en una zona que tiene todos los servicios disponibles, transporte, escuelas y espacios verdes cerca. El tema es qué tipo están pensando las autoridades.
Ante la multiplicación de miles de oficinas vacías, en un distrito con emergencia habitacional, nació la idea del legislador Manuel Socías (FdT) de reconvertir el microcentro. El proyecto proponía un alquiler público, controlado por el Estado a precios accesibles, y que se dieran beneficios a los propietarios de esas oficinas para transformarlas en departamentos.
“Nosotros presentamos en plena pandemia el proyecto para reconvertir al microcentro en un barrio residencial. La hipótesis era que ahí tenías un ahorro privado en forma de metros cuadrados que estaba completamente inmovilizado; para ponerlo en movimiento ideamos un programa de fuertes estímulos hacia los propietarios de oficinas, buscando que reconviertan esos espacios en viviendas”, detalla Socías a Tiempo.
El “larretismo” tomó ese proyecto y lo convirtió en una batería de beneficios impositivos y créditos para que esas oficinas derivaran en departamentos con alquileres temporarios a turistas (el fenómeno que se extiende y se lo llama «efecto Airbnb«), además de incentivar la instalación de locales de grandes cadenas.
El informe del Observatorio de la UBA hace hincapié en la necesidad de transformar el microcentro ante el déficit habitacional creciente: “según un informe de 2021 de la Mesa de Estudios de Viviendas Vacías (integrado por el GCBA y organizaciones de la sociedad civil), habría 300 mil personas que viven en villas, 7500 en situación de calle y el 35% de los hogares porteños alquila su vivienda (y que para ello destinan alrededor de al menos 40% de sus salarios)”.
Socías remarca que en la Ciudad se construyen muchos departamentos, pero están destinados a un público que no los necesita y que los compra como reserva. Socías presentó otro proyecto que autorizaba al gobierno porteño a adquirir inmuebles: «en ese momento era, si se quiere, un excelente negocio para el Estado porteño salir a comprar edificios completos a precio de remate, y propusimos montar un banco público de alquileres del microcentro para complementar este régimen protegido de alquileres de oficinas reconvertidas en viviendas”.
El Ejecutivo local reformuló todo el proyecto original y lo transformó en un Programa de Promoción de Inversiones en el Microcentro. «Es decir – remata Socías–, subsidia la reconversión de oficinas en viviendas de ultra lujo incomprables de hasta 8 mil dólares el metro cuadrado, y en pisos completos destinados al alquiler turístico temporario”.
Tras la pandemia los valores de las propiedades en el microcentro bajaron ostensiblemente. Un depto de dos ambientes llegó a ofrecerse a 55 mil dólares, dando pie a una fácil adquisición de desarrolladores inmobiliarios. Un grupo de urbanistas de la Universidad de Flores (UFLO) propuso meses atrás para el microcentro un espacio residencial pero sin perder su centralidad.
“Desde los tiempos de la fundación de Buenos Aires, en 1580, se condensó en unas pocas manzanas un área de centralidad: la plaza mayor, la iglesia, los poderes públicos. Pasaron cuatro siglos y esa área sigue ostentando ese nivel de centralidad. El desafío es incorporar viviendas, pero no quitarle centralidad. No sería sano para la Ciudad que pierda ese lugar de distinción. Habría que apuntar a un sistema de centros urbanos y metropolitanos articulados, con parte de la centralidad absorbida, como Flores, Palermo o Belgrano, pero también San Miguel, Avellaneda, Morón, donde el área central sea el eje gravitatorio que concentra y distribuye. Las áreas que pierden su centralidad pueden terminar tugurizándose o perdiendo su estado patrimonial –remarcó Guillermo Tella, arquitecto y doctor en urbanismo, además de director del Laboratorio de Intervenciones Metropolitanas de UFLO Universidad– El microcentro está ante una oportunidad histórica de cambio. El tiempo dirá si esas callecitas de Buenos Aires seguirán teniendo ese no sé qué».
Un informe de la Dirección General de Estadística y Censos porteña remarca que el 91% de los locales comerciales de la Ciudad estuvieron ocupados en el primer cuatrimestre, pero en el microcentro solo llegan al 68,7%. El acceso a la vivienda, sin embargo, tampoco mejora en la zona.
El informe del Observatorio Universitario de Buenos Aires (OUBA) destaca una revisión de los datos provisorios del Censo 2022 respecto a la problemática habitacional y muestra un indicador que resulta interesante: en el total del país se registró que el 65.5% de los hogares disponen de una vivienda propia. En cambio, en CABA, este porcentaje desciende a 52.9% y lo convierte en el distrito con la tasa de propietarios más baja del país.
“Al interior del territorio porteño, este indicador tiene una distribución que marca un menor porcentaje de hogares propietarios en los barrios del centro: el registro más bajo corresponde a la Comuna 1 (Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, San Telmo, Montserrat y Constitución) con sólo 41,7% de hogares propietarios”.
El informe acota que el propio Ejecutivo impulsó un vaciamiento del centro: a la mudanza de sedes como la Jefatura de Gobierno, el Ministerio de Educación y el de Desarrollo Social le siguió “una activa política de subastas de inmuebles públicos, de los cuales el Edificio del Plata aparece como uno de los más representativos por el impacto que genera el abandono de una manzana paradigmática frente al Obelisco”.
El Plan de Reconversión del Microcentro del gobierno porteño se enmarca en el proyecto larretista de la «Ciudad de los 15 minutos». Toma la idea desarrollada por el arquitecto y docente colombiano Carlos Moreno e implementada en París, que busca descentralizar y que los habitantes tengan todo a no más de un cuarto de hora de distancia. Esto recibió críticas en el mundo por el «sectarismo» que genera.
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