Larreta, IRSA y un negocio millonario en Costanera Sur

Santa María del Plata. Solares de Santa María. Costa Urbana. A lo largo de casi tres décadas, fueron mutando y renombrándose los proyectos del grupo IRSA para transformar la exCiudad Deportiva de Boca, en la codiciada Costanera Sur. Tras por lo menos seis intentos de aprobación en la Legislatura, el gigante inmobiliario vuelve a la carga a partir de un acuerdo alcanzado con el gobierno de Horacio Rodríguez Larreta en pleno año electoral. Con el compromiso de crear un “parque público” que compense los permisos para edificar torres, viviendas y locales comerciales en la ribera austral de la ciudad, reflota una iniciativa que promete una inversión millonaria, acceso al río para pocos y más gentrificación.

Ahora bajo el nombre de Costa Urbana, el proyecto fue anunciado esta semana por Eduardo Elsztain, titular de IRSA, la corporación inmobiliaria más grande del país, propietaria de shoppings, hoteles y edificios de lujo. «Va ser el vínculo entre la zona sur y Puerto Madero y ya me imagino un puente que una a Costa Urbana con la Reserva Ecológica», dijo en la presentación.

Este “Puerto Madero 2”, como lo definió el Observatorio del Derecho a la Ciudad (ODC) al advertir sobre los riesgos que implica para el distrito, será posible a partir de un convenio urbanístico entre la empresa y el Gobierno de la Ciudad. Pero debe ser aprobado por la Legislatura en doble lectura. Algo que se estima que podría ocurrir antes de fin de año y gracias a la mayoría automática del PRO en el recinto.

Otra batalla por el río

Cuando todavía sigue activa la resistencia al emprendimiento inmobiliario en Costa Salguero, un frente de batalla similar se abre para Larreta en la Costanera Sur. Pero, al parecer, la ganancia pesará más que el costo político. Si el proyecto se concreta, el desembolso de la empresa será equivalente a 250 millones de dólares, con la cesión del 67% del terreno en cuestión –de casi 71 hectáreas- para la creación de un parque público y espacios de uso común, todo en el marco del Plan de Desarrollo Urbano Sostenible del Gobierno de la Ciudad.

Jonatan Baldiviezo, referente del ODC, difundió un informe (junto a la Cátedra de Ingeniería Comunitaria, el Instituto de Pensamiento y Políticas Públicas y la Defensoría de Laburantes) sobre el proyecto de IRSA y advirtió que su concreción implicaría “un fraude al bien común”. ¿Por qué? Por un lado, por la historia del predio y cómo “se fue desprendiendo de manos estatales sin haber generado ningún beneficio para porteños y porteñas”. Porque si bien ahora se presenta como el proyecto de un privado que cede tierras, son hectáreas que fueron del Estado nacional, cedidas en su momento a Boca. “Si se consolida este convenio urbanístico, cierra un círculo vicioso y con el cambio de zonificación va a ser un negocio multimillonario”, dice Baldiviezo. El Grupo IRSA compró el terreno a U$S 50 millones. Luego de la sanción del convenio, “muy de mínima valdrá U$S 1612 millones”, sólo por el cambio de posibilidades de uso y aun antes de edificar.

Baldiviezo explica además que, por la normativa actual, el 50% del predio debería pasar a la ciudad para ser destinado a espacio público, ya que el Código Urbanístico dispone que toda propuesta de urbanización superior a 1,5 hectáreas obliga a la cesión gratuita de una superficie no menor del 25% ni mayor del 50 por ciento. Así, el nuevo convenio sólo implicaría un beneficio extra para el distrito del 17% del predio, a cambio de autorizar el incremento en ocho veces de la altura permitida (de 12 a torres de hasta 98,4 metros) y el cambio del uso deportivo del predio a complejo megainmobiliario suntuoso.

Por otro lado, el referente del ODC alerta que con Costa Urbana avanza la “apropiación de áreas ribereñas donde van a ir a residir ciertos sectores sociales” –como se intenta con Costa Salguero- y “se está generando una ciudad ribereña para los más potentados. Vamos a tener una fractura este-oeste, así como tenemos la desigualdad norte-sur”.

Barreras simbólicas

Poco antes de que se presentara oficialmente el proyecto de Costa Urbana, se conoció –como adelantó Tiempo hace un mes- que el Gobierno de la Ciudad intentaba avalar la creación de barrios cerrados dentro del distrito capitalino mediante la modificación de la Ley de Catastro. El rechazo fue tal que el oficialismo se vio obligado a quitar de la normativa las figuras de “conjuntos inmobiliarios” y “propiedad horizontal especial”, formas de llamar a esos barrios exclusivos. Pero, según denunció la oposición, la forma en que se aprobó la medida no garantiza la prohibición de los barrios cerrados.

De hecho, pese a albergar un parque público y ser un área ribereña, la propuesta de Costa Urbana se podría considerar un barrio que nada tiene que ver con el entorno del sur porteño. “Venimos dando la discusión sobre cómo nos invaden. La sensación es esa: te vienen a imponer una lógica que es totalmente diferente. ¿Un parque público para quién? Hay lugares donde no hacen falta barreras, son simbólicas. Porque tienen otra dimensión estética, donde no encontramos ningún elemento con el cual podamos empatizar. Que pongan un parque público no quiere decir que sea para el barrio. Puedo nombrar todas las plazas que necesitan arreglos en el barrio y no los tienen”, contrasta Natalia Quinto, de la Multisectorial La Boca Resiste y Propone.

“Ellos dicen ‘venimos a traer un proyecto donde no hay nada’. Pero no hay nada porque así lo decidieron. Podría haber algo que nos interesara a todos. No hay desarrollo posible cuando gestionás con dinero público traccionando para el aumento del precio del suelo”, se lamenta. Y compara el impacto que tendrá la obra en La Boca con lo que pasó ante otros emprendimientos de lujo, como Molinas Ciudad: vecinas y vecinos de alrededores que ya no pueden pagar su alquiler o a quienes ya no les renuevan contratos para poner viviendas en venta. “Eso nos va desplazando cada vez más. Y como somos el punto más al sur, nos desplazan a la Provincia”.

Elsztain planteó que su proyecto albergará “unas seis mil familias”, además de oficinas y locales,  y que apuntará a una población “diversa” con “unidades de todas las medidas, porque es impensable hacer seis mil departamentos para el segmento socioeconómico más alto”. Sin embargo, resulta igual de impensable para la mayoría acceder a inmuebles a estrenar, en torres con amenities y frente al río.

El legislador Javier Andrade (Frente de Todos) también advierte sobre el proceso de gentrificación que generan estos emprendimientos. “Más del 60% de lo que se construye en la Ciudad se destina a construcciones lujosas y suntuosas, utilizadas como reserva de valor. Quienes sufren problemas de vivienda no pueden acceder a ellas. La creciente explotación del suelo y la construcción de viviendas cada vez más caras empujan el precio de la tierra y con él, el de la vivienda y los alquileres. Esto impacta también en productos, servicios, impuestos. Quienes no puedan absorber estos incrementos deberán buscar barrios más económicos y, una vez agotados, mudarse de la Ciudad. Es un proceso que lleva tiempo pero existe y, si no hacemos algo, esta gestión continuará acelerándolo”.

«Larreta nos propone vivir peor»

El «Plan Urbano Sostenible” que incluye Costa Urbana abarca también un proyecto de transformación para el Microcentro porteño. La idea es que tenga una impronta más residencial, tras el impacto de la pandemia en el vaciamiento de oficinas y negocios. Se intentará promover la oferta de inmuebles mediante la adaptación de edificios existentes, que hoy sólo incluyen un 20% de viviendas. El plan de Larreta es crear líneas de crédito especiales a través del Banco Ciudad para quienes quieran construir, comprar o alquilar una vivienda, que se financiarán con el Fondo de Desarrollo Urbano Sostenible (FODUS).
En la sesión ordinaria del último jueves en la Legislatura, además de modificar la Ley de Catastro, se aprobaron cambios en el Código de Edificación. “Se flexibilizan las condiciones de ventilación e iluminación, se genera la posibilidad de construir espacios bajo la cota de parcela, y sigue la posibilidad de construir viviendas de 18 m2. No aprendimos nada de la pandemia, que nos reclama más verde, más ventilación, más metros. Larreta nos propone vivir peor”, cuestiona el diputado Matías Barroetaveña.

Cronología

1964. El Congreso autorizó al Poder Ejecutivo a donar a Boca 40 hectáreas frente a Costanera Sur, para construir una “ciudad deportiva”.
1965. Boca vendió el predio a la sociedad Santa María del Plata por U$S 22 millones. Se proyectaba una villa olímpica: no prosperó.
1966. IRSA adquirió el predio por U$S 50 millones. Desde entonces, el lugar permanece ocioso.
      2008-2016. IRSA y macrismo llevaron el proyecto varias veces a la Legislatura, sin lograr que avanzara.
1967. Elsztain presenta Costa Urbana. La mayoría automática PRO garantizaría la obra. Si la resistencia social lo permite.1989/90. Se amplió la superficie donada a Boca -que nunca concluyó la obra-, permitiendo la venta a terceros que respetaran los objetivos de uso.