La otra cara de Guernica: el boom inmobiliario y la elusión de los especuladores

La proliferación de barrios cerrados y countries en el gran Buenos Aires trae problemas ambientales y sociales profundos. A partir de una denuncia de las autoridades bonaerenses, también significan evasión y ningún ingreso a las arcas fiscales. Según el director de ARBA, Cristian Girard, el 25% de los 871 que hay en la provincia no está registrado como tal y por lo tanto eluden el pago de los tributos correspondientes que, estimó, alcanzan los $ 1500 millones anuales porque «pagan como tierra rural sin mejoras o como tierra urbana».

La cifra no es desdeñable puesto que, en total, la recaudación anual llega hasta los $ 6000 millones.

Cambios

Quince años atrás, el tramo de 25 km de la ruta 58 que une las localidades de Canning y San Vicente estaba arruinada. La fina capa asfáltica exhibía enormes baches que dejaban ver el camino de tierra anterior. El paisaje era monótono: campos llanos con vacas y caballos pastando.

Desde allí salía un camino de tierra que empalmaba con la ruta 210 a la localidad de Guernica. Se trata de la actual avenida Néstor Kirchner que conduce a los terrenos que fueron desalojados en la violenta represión del pasado jueves y que ocupaban parte de los terrenos en los que el grupo Campos del Bellaco SA, en sociedad con el Club San Cirano, construye desde 2015 un country en una superficie de más de 360 hectáreas.

La ruta 58 ahora es conocida como el «Corredor Canning» y gran parte de ella cuenta con doble carril y un boulevard con palmeras. En diciembre de 2008 la entonces presidenta Cristina Fernández de Kirchner inauguró el shopping Las Toscas, en Canning, que resultó causa y consecuencia del boom inmobiliario en curso.

Un informe de septiembre de 2018 publicado por el Grupo Adrián Mercado destacó «el crecimiento exponencial que tuvo la zona en los últimos años debido a los grandes emprendimientos y desarrollos privados y las nuevas urbanizaciones». Enumeró 60 barrios cerrados y clubes de campo consolidados, además de cuatro parques industriales, dos complejos de oficinas premium, cinco centros comerciales, dos en construcción, y una veintena de condominios y edificios en diferentes etapas de construcción. El impulso incluyó la construcción de clubes náuticos, resultado de la creación de lagunas artificiales formadas en los agujeros que quedaron tras tomar la tierra para rellenar otras zonas del mismo country. «Como en la playa pero todo el año», reza el slogan de uno de los más exclusivos.

El predio donde Campos del Bellaco y San Cirano pretenden avanzar con su barrio cerrado es un derrame hacia el este de esos desarrollos inmobiliarios que, por su extensión, llegan a lindar con los barrios más pobres de Guernica que, pandemia mediante, se tradujeron en la inmensa ocupación.

La exacerbación de la desigualdad se puso de manifiesto en las crecientes dificultades para acceder a una vivienda propia o alquilada por parte de los históricos habitantes de la zona como resultado, precisamente, de esa avanzada inmobiliaria. Es lo que ocurrió en el otro extremo del AMBA, en Pilar, que atravesó un proceso de la misma naturaleza tanto durante la última dictadura como en los años noventa y que, al mismo tiempo que agrupa la mayor concentración de barrios cerrados exhibe uno de los índices más altos de desigualdad del Conurbano.

El informe de Adrián Mercado también daba cuenta de esa realidad: «La gran cantidad de familias que decidió migrar influyó mucho en los precios del m2», señaló y agregó: «Comprar en Canning hoy implica desembolsar mucho más dinero que hace una década atrás aunque se trate del mismo tipo de construcciones». El informe aseguró, además, que la explosión inmobiliaria hizo que la zona «crezca en status». La evolución de los valores del metro cuadrado de terreno sin construir «es exponencial, pasó de los U$S 41 de 2009 hasta los U$S 103 en 2018».

Por otro lado, «las megaobras de emprendedores privados hicieron que los valores de alquiler dieran un gran salto. Un departamento puede salir lo mismo que en un barrio de alta demanda de la CABA o en los mejores condominios de San Isidro». Los valores de las expensas equivalen a un cuarto del alquiler.

Valorización

Según un estudio realizado mediante fotos satelitales por el director del Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (CIPECC), Gabriel Lanfranchi, el Área Metropolitana de Buenos Aires creció entre 2006 y 2016 en unas 21 mil hectáreas de las cuales un 46% corresponde a barrios cerrados. A escala nacional, el 24% de los nuevos territorios urbanos corresponde a ese tipo de desarrollos. El especialista explica que «en la revalorización de suelo rural a urbano hay una renta diferencial que va de cuatro a 20 veces».

Eso explica el comportamiento de los countries que eluden al fisco. De hecho, esa elusión equivale a una cifra que habría permitido destinar más de $ 1 millón por familia desalojada para resolver su situación habitacional.

A pesar de eso, Girard aclaró que la regularización pautada, al no tratarse de una evasión, no será retroactiva. «

Prioridades

En agosto, el gobierno nacional dio a conocer el plan de reactivación de la obra publica. En primer lugar figura la reactivación de la extensión del Camino del Buen Ayre, comenzada por la gestión de Vidal, que conecta la Panamericana con la ruta 6 pasando por Canning y Guernica. Medios locales saludaron la iniciativa porque «la mejora de la infraestructura vial tiene un efecto directo en la valorización del mercado inmobiliario y la oferta de barrios cerrados».