El diagnóstico de la crisis habitacional actual y la gravedad de los alquileres

El derecho a un hábitat digno es uno de los derechos económicos, sociales y culturales que contribuyen en mayor medida a alcanzar condiciones de vida más igualitarias en la sociedad. Las limitaciones existentes para lograr un acceso pleno a dicho derecho afectan gravemente a vastos sectores de la población de nuestro país, en especial a los de medios y bajos ingresos, y además impactan de manera diferencial en mujeres, niños, niñas, migrantes y personas con discapacidad.

En la Argentina, el alquiler residencial nunca formó parte de las políticas públicas y siempre fue entendido como un submercado de “menor jerarquía” en el que la situación del inquilino es concebida, la mayoría de las veces, como temporal y en tránsito hacia la casa propia que le otorgue la seguridad de la tenencia y la futura patrimonialización de sus esfuerzos. La propiedad de la vivienda ha sido tradicionalmente, y sigue siendo en la actualidad, el modo ideal entre las formas de tenencia, en particular en el caso de los sectores medios para los cuales, además, esta condición es constitutiva de su identidad de clase. Es decir que más allá del sentido de seguridad de tenencia o resguardo de capital, la vivienda propia tiene un valor simbólico cultural de su posición social. A su vez, la política pública de construcción de vivienda consolidó este imaginario en que la seguridad de tenencia y la calidad de la vivienda están asociadas invariablemente a la propiedad privada. La totalidad de las acciones y de los discursos gubernamentales en materia de urbanización y/o de vivienda social estuvieron siempre regidos por un objetivo excluyente: convertir en propietarios a todos los beneficiarios de los planes y programas oficiales.

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Si se analizan los datos censales -en 2001 el 11% de los hogares era inquilino, mientras que para 2010, esa opción llega al 16%- se observa un fuerte crecimiento de esta opción. Además, el muestreo que realiza sistemáticamente el INDEC (Encuesta Permanente de Hogares), muestra que para primer trimestre de este año el 18,3% de los hogares argentinos, más de 7 millones de personas, soluciona el acceso a una vivienda vía arrendamiento, habiendo ciudades como Buenos Aires y Ushuaia, donde más del 30% de los hogares alquila. Este proceso de creciente inquilinización no se debió a la aplicación de una política expresa para favorecer el arriendo residencial sino a un conjunto de factores socioeconómicos coincidentes, que estuvo centrado en las importantes dificultades para acceder a la propiedad inmobiliaria por vía del mercado formal. De tal forma, en un contexto de aumento sostenido de la demanda, se incrementaron las asimetrías entre la oferta y la demanda y se profundizaron las condiciones desfavorables para la/os inquilina/os.

El diseño y puesta en marcha de una política pública en materia de alquiler de viviendas podría constituir una vía importante para dar respuesta a una parte de la demanda que recorre los diferentes sectores de la escala social argentina y con ello contribuir a alcanzar condiciones de hábitat más justas. Según el Banco Interamericano de Desarrollo, tanto en Argentina como en la mayoría de países de Latinoamérica, la vivienda en alquiler goza de mejores características respecto a cobertura de infraestructura y acceso a servicios inclusive comparando con propietarios (BID, 2015).

El alquiler, al estar desregulado estatalmente y dejar librado a las partes a la libre negociación, surgen diversas dificultades que aumentan la vulnerabilidad del inquilino. Una de las mayores dificultades han sido los altos precios de alquiler que tuvieron un progresivo aumento por encima de las paritarias laborales, situación que lleva a los hogares a destinar una mayor proporción de sus ingresos al pago de la renta mensual o, en su defecto, a cohabitar, lo cual, a su vez, se expresa en un mayor hacinamiento. En este contexto de fuerte crisis económica y social que atraviesa la Argentina, con una inflación que supera en el primer semestre todo lo estipulado para el 2018, el impacto de la ausencia de regulación se siente gravemente en los sectores medios y populares.

Por otro lado, los hogares inquilinos afrontan otras situaciones desfavorables que, de manera reiterada, suelen incluir también prácticas abusivas (y en algunos casos hasta ilegales) por parte de propietarios y de intermediarios inmobiliarios. Algunas de estas son; el plazo mínimo legal de contrato de alquiler para vivienda es de solo 2 años lo cual obliga a los hogares arrendatarios a enfrentar situaciones de incertidumbre en cada renovación; el cobro de altas comisiones de intermediación a cargo de inquilinos; el elitismo y discriminación en la solicitud de garantías solicitando la presentación de garantías hipotecarias registradas a nombre de parientes directos ubicados en el distrito donde se alquila; el pedido de montos de adelanto en carácter de reserva del inmueble cuando lo legal es que se instrumente en carácter de seña; solicitudes de pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes en violación al artículo 1196 del Código Civil y Comercial; prácticas discriminatorias al condicionar el alquiler de una vivienda según el tamaño y composición del hogar (suelen ser discriminadas las mujeres solas con hijos), como así también la tenencia de mascotas o la edad de los hijos; imposición del pago a los inquilinos de las expensas extraordinarias y del impuesto inmobiliario que deben estar a cargo de los propietarios; exigencia de firma de contratos abusivos en los cuales el inquilino renuncia al derecho que establece que el propietario debe efectuar a su cargo todas las reparaciones del inmueble (plomería, electricidad, etc.) o gastos por corte de un servicio público (agua, luz, gas) debido a problemas de instalación; y plazos de actualizaciones en el valor del alquiler sujetas a voluntad del propietario, llegando en algunos casos a períodos de 3 meses.

Frente a este agravamiento de los obstáculos que sufren los hogares, la problemática del alquiler residencial comenzó a tener una visibilidad social y política y un nivel de debate público que no había alcanzado en el pasado. De tal manera, tanto las organizaciones sociales como la dirigencia política formularon diferentes propuestas y se pusieron en marcha distintas iniciativas con resultados disímiles. Llegó el momento de que el Congreso nacional tome cartas en el asunto y comience a generar el marco regulatorio necesario para defender los derechos de los inquilinos y no seguir siendo un órgano de defensa de los intereses del sector desarrollador/inmobiliario.

En este contexto desde Habitar Argentina, multisectorial con 10 años de historia conformada por organizaciones, instituciones académicas, movimientos sociales y legisladores, que trabajan con el objetivo de generar un marco normativo que garantice el derecho a la vivienda, la tierra y al hábitat para todes, promovemos el debate con los actores parlamentarios buscando generar los consensos necesarios para que de una vez por todas los abusos del mercado se vean relegados por los derechos de los ciudadanes.