Barrios cerrados en la Ciudad: el plan de Larreta para blindar el acceso al río

Countries, barrios de torres, parques empresariales, clubes náuticos con viviendas, espacios de la Ciudad de Buenos Aires con calles, veredas, plazas y parques que no podrán ser utilizados por porteños y porteñas. Esta es la conclusión que se extrae del proyecto presentado por el Ejecutivo que conduce Horacio Rodríguez Larreta el pasado 2 de junio en la Legislatura de la Ciudad, con número de expediente GCABA 13381750-2021, y que supone una fuerte modificación de la normativa que regula el catastro porteño.

“El proyecto ayuda a aumentar la renta de exclusión por habilitar el cierre de terrenos. La fórmula jurídica que usa el proyecto podría caber, por ejemplo, para el conjunto de emprendimientos inmobiliarios que proyectan en Costa Salguero. No sabemos aún a cuántos emprendimientos más apunta”, indica Eduardo Reese, arquitecto especialista en planificación urbana y regional e investigador docente en la Universidad Nacional de General Sarmiento. “El gobierno de la Ciudad de Buenos Aires habla de un Plan Urbano con participación ciudadana, pero esto no es más que un maquillaje que oculta el verdadero interés del gobierno: realizar negocios inmobiliarios a espaldas de la ciudadanía”, concluye.

Durante el período 2016-2019, con la gestión nacional de Mauricio Macri a cargo de la Agencia de Bienes del Estado (AABE), y Rodriguez Larreta en el Ejecutivo porteño, se firmaron controvertidos y hoy judicializados convenios entre Nación y Ciudad, donde se pusieron a disposición del mercado más de 177 hectáreas de tierra pública.

Posteriormente, se presentaron modificaciones a la normativa local, con “convenios urbanísticos” que habilitaron el aumento de la capacidad constructiva en altura. De esta manera, se permitió aumentar el valor del metro cuadrado de los terrenos, una vez que fueron subastados por la AABE y ya estaban en manos privadas.

Durante 2020, Larreta envió varias iniciativas que acompañan los intereses de los grandes desarrolladores inmobiliarios: la más polémica fue la construcción de un exclusivo barrio náutico con torres de diez pisos, de hasta 30 metros de altura, en el 30% del predio de Costa Salguero, sobre la línea del Río de la Plata en la Costanera Norte; pero también hubo excepciones mediante «convenios urbanísticos» para la construcción de grandes torres en altura en predios de Palermo y Villa Crespo, en beneficio de un puñado de desarrolladores de real state. En el caso de Puerto Madero, el pedido fue habilitar la construcción hasta 140 metros de altura (solo están permitidos treinta).

Javier Andrade es legislador porteño por el Frente de Todos y vicepresidente de la Comisión de Planeamiento Urbano. Dice: “Con esta iniciativa vemos que el gobierno porteño busca crear barrios de lujo a orillas del río, como por ejemplo en la ex Ciudad Deportiva de Boca Juniors (el viejo proyecto Solares de Santa María, un barrio cerrado en una isla frente al barrio Rodrigo Bueno, en Costanera Sur, que proponía IRSA). Si observamos las políticas del PRO en la Ciudad de Buenos Aires, aparece una línea que se prolonga desde La Boca hasta Vicente López, pasando por Puerto Madero, Retiro, Costa Salguero y el predio del Tiro Federal. Tiene que ver con una Costanera a espaldas de la Ciudad y enmarcada claramente en el negocio inmobiliario”.

Son varias las consecuencias que traería aparejada la aprobación de esta normativa. Hay que tener en cuenta que una mayor constructividad del suelo deriva en el aumento del valor de la vivienda en toda la ciudad y, en consecuencia, un aumento de los alquileres en medio de un fuerte déficit habitacional. Una política que sigue expulsando del territorio porteño a quienes no han alcanzado la  casa propia.

¿En qué sentido este proyecto supondría un cercenamiento del acceso al río? Lo explica Gabriela Muzio, arquitecta especialista en normativa urbanística: “Lo que afectará nuestro acceso al río es la construcción de barrios y conjuntos edilicios exclusivos a la vera del Río de la Plata, primero, y del Riachuelo después, que ya sabemos que son los enclaves más codiciados por el mercado para este tipo de emprendimientos urbanísticos. Ya podemos observar lo que el gobierno porteño tiene planeado para Costa Salguero. Por suerte, en las audiencias también quedó claro lo que piensa la ciudadanía sobre eso”.

PH especial

La clave es cómo se llevará adelante administrativamente este plan a medida de la especulación inmobiliaria: “La posibilidad de tener enclaves urbanos de propiedad privada y acceso restringido (barrios cerrados o privados y otras formas de segregación espacial) se hace en este proyecto a través de la figura de los ‘conjuntos inmobiliarios’ pero fundamentalmente, a través de la inclusión de la ‘propiedad horizontal especial’, que es la figura legal de la propiedad que el Código Civil y Comercial de la Nación introdujo para los barrios cerrados. De hecho, el proyecto de ley dice en su artículo 38° que toda parcela construida o a construir podrá ser dividida en propiedad horizontal especial.”, analiza Muzio.

“Si bien el Código Urbanístico dice en términos generales que están prohibidos los barrios cerrados –explica la urbanista–, no define qué se entiende por ‘barrio cerrado’, con lo cual no se sabe qué es lo que está prohibiendo. Por otra parte, no dice nada sobre los ‘conjuntos inmobiliarios’ ni sobre la ‘propiedad horizontal especial’, que estarían permitidos en la Ciudad de Buenos Aires a partir de la sanción de esta ley.”

Ahora bien, la política de favorecer al mercado inmobiliario no se acaba allí. También hay una lógica específica que se busca aplicar en los barrios populares que están asentados en aquellos lugares donde tiene el ojo puesto el Ejecutivo porteño para que allí se liberen  terrenos. Obstáculo para el negocio inmobiliario, la gestión de CABA adecúa las “regularizaciones dominiales”, como ocurre en la Villa 31 de Retiro o el barrio Rodrigo Bueno, detrás de Puerto Madero. El desalojo con topadoras se ha sofisticado, y ahora se ejecuta de manera judicial: incorpora condiciones de pago para los habitantes, que quedan desamparados. Una de las cláusulas más cuestionadas es la posibilidad de que el Estado ceda a los privados la condición de acreedores de las deudas hipotecarias de los vecinos y vecinas de barrios populares. “Nosotros queremos que las tierras de la Villa 31 vuelvan a Nación. Larreta no quiere nuestra urbanización, solo está preparando el terreno para la expulsión y que en estas tierras vivan los ricos”, reflexiona Héctor Guanco, integrante de la Mesa de Urbanización Participativa y Rotativa del barrio Padre Mugica, Villa 31-31bis de Retiro.

“En conclusión, nos parece preocupante que en una ley de catastro se fomente la desigualdad. No vamos a convalidar la segregación territorial en CABA”, concluye Javier Andrade. Las próximas semanas serán claves para la definición de la polémica iniciativa en la Legislatura porteña.  «

Auditoría: irregularidades en varias concesiones

Un informe realizado por la Auditoría General de la Ciudad de Buenos Aires detectó falencias e irregularidades en base a dos informes sobre concesiones otorgadas por el gobierno de Horacio Rodríguez Larreta. En función de lo observado, la AGCBA encontró perjuicios económicos y legales para la Ciudad en el control de estacionamiento indebido en Micro y Macrocentro (grúas), Punta Carrasco, Pizza Banana y Pacha Buenos Aires SA (Distrito Joven), Buenos Aires Design, Centro Metropolitano de Diseño, Bajo Autopista 1-111 (Canal 13) y Bajo Autopista 9-907 (Multicanal).

La AGCBA observó que las concesiones de dichos predios se realizaron a través del otorgamiento de permisos de usos precarios, sin intervención de la Legislatura –tal como lo establece la Constitución porteña– y sin un llamado a licitación pública, como figura en la Ley de Compras y Contrataciones. De esta manera el gobierno porteño impidió la presentación de nuevos oferentes e impidió que se fijen nuevos montos de canon. La renovación de cánones también fue irregular ya que dichas concesionarias no pagaron en tiempo y forma, a la vez que incumplieron con el pago de impuestos de sellos, ABL e ingresos brutos.

La titular de la Auditoría, Mariana Gagliardi, manifestó su preocupación ante “la falta de transparencia en la rendición de cuentas del gobierno porteño y la intención de privatizar el espacio público, generando un negocio inmobiliario donde lo que no se puede alquilar a empresas cercanas se termina vendiendo, generando un costo que pagamos todos y todas las vecinas de la Ciudad”.