Núñez-La Boca, el superclásico del negocio inmobiliario

Cuando a las 17 del sábado comience la definición de la Libertadores, el mercado inmobiliario lo mirará sentado. Poco le importa quién salga campeón. Al estilo Margarita Stolbizer, dirá: «Yo ya gané». Es que más allá de la pelota, La Boca y Núñez tienen mucho en común. Son hoy los dos barrios más codiciados por el gobierno porteño, que encara un acelerado proceso de venta de tierras a favor de los grandes desarrolladores urbanos, los máximos (y millonarios, claro) triunfadores de este superclásico barrial.

En Núñez, el proceso de ventas de tierras públicas que llevan adelante el Ejecutivo porteño y Ramón Lanús, titular de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), tuvo un primer caso de ocho cifras verdes en marzo del año pasado, cuando el Estado subastó un predio donde funcionaban canchas de fútbol, en Campos Salles y Arribeños, a un par de cuadras del Tiro Federal. Se la quedó por U$S 42 millones la desarrolladora Raghsa, propiedad del empresario Moisés Khafof, que también está detrás de otros grandes proyectos como las torres Le Parc y Madero Riverside. En esa manzana de Núñez se construirán torres de lujo.

La avanzada sigue en dos preciados predios sobre Avenida del Libertador. Al 7100 está el Centro Nacional de Alto Rendimiento Deportivo (Cenard), aunque no por mucho tiempo. Al recorte del presupuesto de la Secretaría de Deportes de la Nación, el presidente Mauricio Macri le sumó la idea de cerrar el Cenard y unificar todo en el nuevo Parque Olímpico, al sur. «Deben estar preparados para ir a Villa Soldati», le confirmó en la cara a los atletas. En el medio, planean concretar el negocio inmobiliario más grande de la historia de la Ciudad: por ese terreno en Núñez podrían pagarse más de mil millones de dólares.

La decisión es un pase de manos. Nación le traspasa el Cenard a la Ciudad, como «contraprestación» por haber financiado la obra de Soldati. Y la gestión Larreta lo vende.

Varios de los 2500 deportistas que se entrenan en el Cenard alegan que no es lo mismo entrenar en un lugar u otro, por equipamiento, transporte y seguridad. Y sobre todo se preguntan por qué no pueden coexistir los dos, si realmente se trata de mejorar la calidad deportiva. De hecho en agosto, el propio Macri había inaugurado allí canchas de tenis que ahora serán enajenadas. Según la cotización de Reporte Inmobiliario, en Núñez el metro cuadrado tiene un valor promedio de 3591 dólares; en Soldati roza los 665.

El objetivo es sumar el Cenard al lindero Tiro Federal, que dejará su espacio para un complejo de comercios y torres de hasta cien metros de altura, junto a un anunciado Parque de la Innovación con centros educativos y de investigación para los que aún no hay interesados.

El predio que desde 1867 albergó al Tiro Federal se subastará este martes. Será la más cara de la historia de la Ciudad hasta el momento, con un precio base de 4762 millones de pesos. En teoría, lo recaudado irá al Parque de la Innovación y a la urbanización de las villas 31 y 31 Bis, a pesar de que hace años tienen su ley de urbanización, con el correspondiente presupuesto siempre subejecutado y un crédito ya asignado para eso del Banco Mundial el 9 de abril de este año por 194 millones de dólares. Hoy esos dólares valen casi el doble. 

A este panorama se le suma la venta del predio del Instituto de Enseñanza Superior de Educación Física «Enrique Romero Brest», que será trasladado al Parque Sarmiento. «Mientras hay 23 mil pibes sin vacantes, en lugar de usar terrenos públicos para escuelas y jardines, los venden para hacer torres de lujo donde no vive nadie, porque son para la especulación. No crean viviendas ni resuelven la emergencia habitacional de una población ahogada por el ajuste», advierte la legisladora Paula Penacca (Unidad Ciudadana), vicepresidenta de la Comisión de Vivienda.

Caminito que el tiempo ha borrado

Al otro lado de la Ciudad, en el barrio que vio nacer la figura política del presidente, La Boca Resiste y Propone lleva relevadas 182 causas por intentos de desalojo, con más de 650 familias involucradas. El 95% son conventillos o viviendas multifamiliares. Hace tres semanas realizaron «el tour de los desalojos», con el apoyo de la Alianza Internacional de Habitantes y la Relatoría Especial de Hábitat de la ONU, en el marco del Encuentro Internacional por las Ciudades Igualitarios, una suerte de contracumbre del Urban20 oficial. La Boca fue el caso seleccionado en toda América para ser tratado por el Tribunal Internacional de Desalojo, por la violación del derecho a la vivienda y el proceso de gentrificación que sufre en los últimos años.

Ante la presión internacional, el gobierno de la Ciudad debió acceder a una reunión con las organizaciones barriales, el último jueves, en el Instituto de la Vivienda a la que también convocaron a los empresarios y representantes del Distrito de las Artes. No es casual. Desde que el macrismo aprobó la norma que crea el Distrito de las Artes, en La Boca se profundizó un doble proceso: desalojos de cientos de familias y grandes desarrolladores adquiriendo terrenos para edificar torres. «No es sólo renta y ABL. La ley otorga beneficios a los emprendedores culturales de todo tipo. Pero bajo esa figura se ampara a fundaciones o privados que no están relacionados con el arte –afirma Natalia Quinto, de La Boca Resiste y Propone–. El Filiberto Apart, un edificio de alquiler temporario, goza de la eximición de permiso de obra. Y hablamos de cifras millonarias. Cuando se dan créditos a tasa ruines a la Fundación Andreani, la Fundación Banco Río o Puerto Pampa, sólo porque van a tener una galería de arte en la planta baja, es a costa de todos los contribuyentes. No financian viviendas, pero sí la remodelación integral del edificio de la Fundación Tres Pinos en la calle Almirante Brown, ni siquiera con un crédito, directamente con un subsidio».

En un barrio de obreros y de inmigrantes, con un promedio de tres desalojos por semana, ya no es inusual ver complejos con nombres paradójicos, como el Caminito Queen, y carteles de grandes actores del mercado inmobiliario como Toribio Achával. «O el Molino Ciudad, donde el propio presidente forma parte del fideicomiso junto a otros funcionarios», agrega Quinto.

Junto al proceso de sustitución de población, el costo de vida se encarece. Los que no se van por desalojos, venden sus casas o se mudan, al no poder costear la renovación de alquileres que suben con tantos desarrollados urbanos alrededor, y con los megaproyectos del Paseo del Bajo y Dique Cero proyectando un gran corredor entre Puerto Madero y La Boca. A eso hay que sumar la venta de Catalinas Sur II, un predio de 5,3 hectáreas, para hacer torres de oficinas. El precio promedio ronda los U$S 3500 el metro cuadrado. Marcelo López, socio de Arquitectonika, se entusiasmó en declaraciones en julio de este año al sitio Apertura: “Es un área que derrama Puerto Madero, con un valor de tierra y de metro cuadrado sumamente competitivo y conectividad similar. Más compañías seguirán ocupando los sitios vacantes debido a la accesibilidad que brinda la ruta desde el sur y oeste, más el potencial de zona norte con las obras del Paseo del Bajo”.

Martina Noailles, directora del periódico Sur Capitalino, subraya que «el Estado, desde que creó el Distrito de las Artes, benefició a los ‘desarrolladores urbanos’, incluso abandonando zonas para que sean más baratas para comprar». Habla de «expulsados» sin de contención social alguna: «La estrategia es invisibilizar. El Poder Judicial habilita los desalojos, no hay política de vivienda… Si mirás los avisos de las inmobiliarias en Clarín, ofrecen terrenos donde viven familias. Venden lugares con gente adentro, es inédito».

Hace poco más de dos años, en un conventillo de la calle California hubo uno de los ya clásicos procesos de herencia vacante. En esos casos el inmueble debe pasar al Ministerio de Educación, que decide si lo traspasa a otro organismo, lo usa como centro educativo, o lo subasta. Eligió esto último, con una salvedad: adentro vivían 10 familias. “Lo compró la Liga de Rematadores a sólo 120 mil pesos. Y el gobierno le pagó a las familias 10 cuotas de 1800 pesos. O sea, todos los contribuyentes gastamos más en dejar familias en la calle que en vender el inmueble”, grafica Quinto. En calle Garibaldi y Quinquela funcionaba un galpón con diez recuperadores urbanos que reciclaban residuos. El dueño decidió vendérselo al Teatro Colón. Entonces ellos optaron por continuar con sus trabajos en la vereda. Hace dos meses se presentó la Unidad de Operaciones Especiales del área de Descentralización (sic) de Ciudad, a advertirles que los desalojarán de la vereda.

También se multiplican los testaferros o dudosos propietarios, muchos amparados en conflictos de “herencias vacantes”, que se apropian de conventillos para luego hacer negocio. Un ejemplo fue Jorge Alberto García Sale, detenido en agosto en su inmobiliaria El Sheik de Monserrat, con tres millones de pesos, armas y revistas nazis. “En medio del proceso de negociados y especulación que golpea a La Boca, se aprovechaba de la precariedad de quienes habitan conventillos, cobrando y desalojando en nombre de dudosos títulos de propiedad”, relata  Noailles.

Al mismo tiempo se multiplican los incendios de conventillos. El lunes 12, por la noche, ocurrió uno en Rocha y Garibaldi. El jueves, otro. Sur Capitalino relevó al menos 16 niños menores de 14 años fallecidos en los últimos diez años. Hace pocos meses, Noailles recorrió con un bombero toda la zona de la calle Necochea. Descubrieron que las bocas de incendio no funcionaban. En las aceras «hechas a nuevo» por el gobierno, directamente estaban tapadas.

¿Y qué se edifica en La Boca? De 2012 hasta aquí, por cada permiso de construcción para vivienda sencilla, hubo nueve para multiviviendas suntuosas o lujosas. Para Noailles, es la misma «elitización» que sufrió el club Boca con el macrismo: «Ahora es un barrio con mayor poder adquisitivo, para menos gente».«

Romero Brest se muda

El Instituto Romero Brest, referente argentino y mundial de la enseñanza de educación física, fue fundado en 1906. Desde hace casi 20 años, funciona en la calle Miguel Sánchez 1338, pleno Núñez. Semanas atrás se enteraron por la página Change.org que iban a ser mudados a Parque Sarmiento, y el terreno actual destinado a la venta, según lo estipulado por el macrismo en el nuevo Código de Planeamiento Urbano que piensan votar esta semana. Al igual que en otros proyectos como la UniCABA y la Secundaria del Futuro, la comunidad educativa no fue consultada. Este año tenían presupuestada la concreción de una pileta y una pista, y todo fue frenado. Germán, alumno de 4º año, agregó que «además en el Parque Sarmiento no hay nada hecho, y es un espacio público, no hace falta que nos muden. Todo es para hacer negocios inmobiliarios a costa de lo público».

El IREP, en la mira

A pocas cuadras de Tiro Federal y el Cenard, se ubica el Instituto de Rehabilitación Psicofísica (IREP), que atiende 40 mil pacientes al año, la mayoría con discapacidades motoras. Es uno de los cinco hospitales que pretenden fusionar en el Complejo Hospitalario Sur, y su terreno quedará a la venta, a pesar de que hace apenas un año se inauguró en el IREP una sala de cuidados intensivos pediátricos crónicos. «Además de ser Monumento Histórico, somos el único hospital público especializado en la atención del paciente crónico de la zona norte de la Ciudad. Que hagan un complejo en el sur, pero sin destruir lo que funciona», dice la comunidad médica del IREP.