El gobierno porteño avanza con 22 nuevas excepciones inmobiliarias

Un detallado informe realizado por la arquitecta Liana Battino, la ingeniera María Eva Koutsovitis y el abogado Jonatan Baldiviezo, de organizaciones tales como el Observatorio del Derecho a la Ciudad, la Cátedra de Ingeniería Comunitaria y el Instituto de Pensamiento y Políticas Públicas, da cuenta del avance del gobierno porteño sobre el espacio público a través de los denominados convenios urbanísticos, en donde las autoridades convalidan construcciones por fuera de las normas a través de excepciones, siempre a favor de la especulación inmobiliaria.

Los autores del trabajo advirtieron que en la actualidad hay 22 nuevas excepciones inmobiliarias en diferentes puntos de la ciudad. Esto se da a partir de la convocatoria a “Proyectos urbanos innovadores” lanzada en enero de 2022, en donde el gobierno de Horacio Rodríguez Larreta recibió 113 propuestas de convenios urbanísticos, “acuerdos celebrados entre el ejecutivo y privados que modifican las normas urbanísticas vigentes en determinadas parcelas a cambio de una compensación al estado”, aclararon.

Los acuerdos son refrendados por la Legislatura para que adquieran fuerza de ley. En 2021, el GCBA remitió 16 proyectos a la Legislatura. Diez convenios fueron aprobados en 2ª lectura el 2 de diciembre de 2021 y promulgados como Ley N° 6477 y cinco quedaron reservados en secretaria. También, en diciembre, se aprobó un convenio urbanístico más que tuvo por objeto autorizar el mega proyecto inmobiliario de IRSA denominado Costa Urbana.

Este último convenio, el que afecta al predio de 70 hectáreas de la ex ciudad deportiva de Boca, fue declarado nulo por la justicia por una acción de amparo presentada por El Movimiento la Ciudad Somos Quienes La Habitamos (Observatorio del Derecho a la Ciudad, Cátedra de Ingeniería Comunitaria e Instituto de Pensamiento y Políticas Públicas). También se presentaron amparos para otros dos, uno ubicado en la calle Lafinur 3126 y otro en Av. San Juan 2502. Previo a la firma de estos convenios no se respetó el procedimiento que dispone el Plan Urbano Ambiental para garantizar la democracia participativa ambiental y el interés público.

Desde nuestro informe y la aprobación de estos 11 convenios urbanísticos, el GCBA otorgó la factibilidad a nuevos 23 proyectos presentados, de los cuales uno fue desistido por su propietario y los restantes siguen en trámite, informaron los autores, al tiempo que destacaron: “El presente informe tiene por objeto analizar estos 22 proyectos de convenios”.

Localización

Las 22 propuestas están distribuidas en 13 barrios de la ciudad, con mayor incidencia para el barrio de Palermo con 8 convenios. Hay dos en el barrio de Caballito y uno en cada uno de los restantes barrios (Nueva Pompeya, Núñez, San Telmo, Recoleta, Villa Crespo, Montserrat, Chacarita, Puerto Madero, Almagro, Saavedra, Belgrano).

Aquí se encuentran georrerenciados estas 22 propuestas de convenios con factibilidad y también el resto de las propuestas y convenios ya aprobados.

La resolución 119/SECDU/2021 que acompaña la convocatoria a “Proyectos Urbanos Innovadores” dividió la ciudad en 4 zonas de desarrollo urbano y una zona prioritaria, la Zona Sur. En esa zona, las alícuotas a aplicar a la compensación son muy reducidas. Sin embargo, solo dos de los proyectos presentados se encuentran en zona prioritaria, y 19 de 22 están ubicados en las zonas 3 y 4, las de más alto valor inmobiliario (16 en zona 4 y 3 en zona 3). La expectativa de ganancia en sectores atractivos para el negocio inmobiliario supera lo que cada propietario deberá dejar a favor del GCBA en concepto de compensaciones.

De los 22 proyectos presentados, 8 se ubican en manzanas con edificios catalogados, en parcelas linderas a edificios catalogados, o en zonas con protección especial. El Código Urbanístico ya es muy permisivo en relación a las edificaciones en este tipo de situación, pero esto se agrava con proyectos de mayor altura y capacidad constructiva que reciben valoración positiva, a pesar de impactar negativamente en el entorno edificado protegido.

Cambios de normativa

De acuerdo con lo establecido en la reglamentación de la convocatoria, los proyectos buscan modificar las normas establecidas por el Código Urbanístico a cambio de una compensación al estado. En el caso de estos 22 proyectos la suma de las compensaciones calculadas llega a los 75.360.025 de Unidades de Valor adquisitivo (UVA), (aproximadamente 78 millones de dólares).

De acuerdo con la convocatoria las compensaciones se traducen en contraprestaciones que pueden ser monetarias, o consistir en la cesión de espacio y la ejecución de obras en espacio público, en el mismo lugar del emprendimiento o en otro lugar que sea de interés para ambas partes. En el caso de estos 22 convenios, el 99% del valor calculado será pagado en contraprestaciones monetarias, marcando claramente el carácter recaudatorio de la operativa. En apenas dos casos una parte de la contraprestación corresponde a la cesión de m2 de espacio público y obras correspondientes que favorecen al entorno inmediato del emprendimiento.

Las modificaciones requeridas inciden en primer lugar en el aumento de la capacidad constructiva, que totaliza 283.170 m2, superando en un 28% los 221.991m2 permitidos por el Código Urbanístico (CUR) para el conjunto de las parcelas involucradas. Veinte de los 22 proyectos proponen un aumento de capacidad, con casos que alcanzan el 50% o hasta el 100% respecto de lo permitido por el CUR.

En segundo lugar, los cambios normativos inciden en la altura permitida. Se proponen cambios de altura en todos los proyectos, llegándose a duplicar o hasta, en un caso, a triplicar las alturas permitidas. Se produce entonces un cambio general respecto de la tipología clásica entre medianeras, ya que las mayores alturas se alcanzan con edificios de perímetro libre (torres) o con volúmenes de perímetro libre sobre cuerpos de edificios entre medianeras o de perímetro semilibre. Así tenemos proyectos que alcanzan planos límite de 50, 60, 70 m y hasta 90 m (El plano límite corresponde a la altura máxima, más los retiros permitidos. Por sobre el plano límite se pueden edificar locales técnicos).

Las alturas permitidas por el CUR varían de 9 m a 38 m +2 retiros, muy por debajo de las propuestas presentadas. La existencia en la manzana o en manzanas cercanas de una torre que excede lo permitido por el Código Urbanístico se toma como excusa para habilitar la excepción, que a su vez habilitará más excepciones.

En general no se observan pedidos de cambios de uso, ya que la mayoría de las parcelas se encuentran en zonas que admiten mixtura de usos (MU 3 y 4) y el uso pretendido es mayormente residencial, con comercios en planta baja y oficinas en pocos casos. Un solo proyecto prevé la ampliación de un edificio educativo. En ningún caso se incluye vivienda asequible, que era uno de los aspectos con valoración positiva en la convocatoria.

Impacto de los convenios

En el año 2018, el GCBA impulsó el Código Urbanístico que habilitó mayor altura y capacidad constructiva en muchos barrios de la ciudad, alegando que era el camino para terminar con las “torres sorpresa” que surgían de interpretaciones de los organismos del Ejecutivo. Pero los convenios aprobados el año pasado y los nuevos proyectos en trámite con factibilidad demuestran que ese argumento no era genuino, y que más torres fuera de norma seguirán apareciendo en el paisaje de la ciudad.

El hecho de que se haya otorgado factibilidad a 23 nuevos proyectos con las mismas características que los del año pasado confirma y profundiza la tendencia a la desregulación del uso del suelo en la ciudad para acomodar negocios particulares en desmedro del ambiente urbano. 

Según el Plan Urbano Ambiental y el Código Urbanístico los convenios deben resolver situaciones insuficientemente previstas por la norma y tener un nítido interés público, condición que no se verifica en ninguno de los casos. En ningún momento del proceso de tramitación se hace un análisis dirigido a demostrar el interés público de las propuestas. La metodología de análisis de impacto urbano aprobada en el ámbito de la convocatoria tiene por objetivo principal atribuir a cada propuesta un puntaje que incide en el valor de la compensación debida al estado por la valorización del suelo entre el CUR y la propuesta. A mayor puntaje, menor será la compensación. Este puntaje resulta del análisis de la correspondencia de la propuesta con atributos predefinidos, llevada a cabo por las Direcciones de Antropología Urbana y de Planeamiento y que culmina con una planilla de evaluación. Diecisiete de las 22 propuestas obtuvieron alrededor de 50% de puntaje positivo, accediendo a una alícuota del 63% para la zona 4 y de 50% para la zona 3, zonas donde se ubican la mayoría de las propuestas.

La metodología no contempla el análisis de los impactos negativos de los proyectos, como si no los hubiera o no fueran relevantes para lo que es finalmente una operación meramente recaudatoria que nada tiene que ver con la planificación urbana y ambiental. No se analiza el impacto sobre las redes de agua, luz y cloacas, la afectación del tránsito en la zona, la sobrecarga sobre los espacios verdes existentes. La invasión del paisaje que representa la edificación en grandes alturas, con mayor incidencia en los barrios de casas bajas o en zonas de protección patrimonial no afecta la viabilidad de los convenios, al contrario, se les encuentran atributos positivos. Como en el caso del proyecto estrella que mereció 76,36% de puntos positivos y una alícuota de 45%, una torre de 96m de altura con casi 25000 m2 de capacidad constructiva, ubicada en la Av. Santa Fe al 4645, donde el CUR autoriza una altura máxima de 38 m + 2 retiros.

La convocatoria y su reglamentación establecen un mecanismo bien aceitado de tratamiento de las propuestas de convenios donde cada sector de la máquina burocrática juega su rol, justificando las propuestas presentadas por los privados bajo la dirección de la secretaria de Desarrollo Urbano, sin que en ningún momento se informe a los habitantes de las zonas afectadas ni se les pida opinión sobre actos administrativos que tendrán gran influencia en su vida. La legislatura, donde el actual ejecutivo tiene mayoría automática, no hace más que poner un sello de legalidad a las interpretaciones y excepciones de siempre, a favor de pocos y en detrimento de la mayoría.