Qué pueden hacer los inquilinos ante las presiones para firmar contratos ilegales

El programa de Atención a Inquilinos de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires emitió un informe con las denuncias de inquilinos que más se repiten. La Ley de Alquileres, sancionada este año, establece una serie de reglamentaciones que no siempre se cumplen y desde el programa brindan herramientas a los inquilinos “para reclamar lo que les corresponde, aun cuando se vieron obligados a firmar contratos ilegales”.

Fernando Muñoz, titular del programa, advirtió a Tiempo que el principal foco de conflicto es la duración del contrato, que la Ley colocó en tres años como mínimo, mientras que las inmobiliarias y propietarios buscan reducir.

En ese sentido, si antes el precio del alquiler podía aumentarse discrecionalmente por trimestre, semestre o anualmente, ahora en nuevos contratos solo puede hacerse una vez por año, de acuerdo con un índice público que edita el Estado nacional.

Cláusulas nulas

“Mi contrato vence el 1° de noviembre. Consulté por la renovación y me dijeron que me van a hacer una prórroga por un año con aumento semestral”; “Iba a renovar contrato de alquiler este mes, pero al final me proponen una prórroga por 6 meses con un aumento del 30%”; son planteos habituales en estos días, plantea el informe.

Desde el programa, advierten que “cualquier decisión o acuerdo entre partes que altere los plazos mínimos o desvirtúe lo dispuesto por estas normas es inválido; es nulo”. ¿Qué hacer frente a exigencias ilegales? En primer lugar, desde el Programa se recomienda evitar presiones, “no apresurarse y asesorarse muy bien antes de decidir cualquier cuestión sobre el alquiler”. Luego, “para aquellos casos en que se firmaron contratos o prórrogas con cláusulas ilegales, es importante saber que existen disposiciones y resortes normativos que permiten reajustar lo firmado a la Ley”.

En el mismo sentido, desde el programa advierten que todo contrato de alquiler firmado por 6 meses, 1 año o 2 se considera válido por el plazo mínimo legal de 3 años, automáticamente. “La cláusula que estipula un plazo para vivienda menor al legal es inválida. Previo al vencimiento del plazo ilegal hay que denunciar a la parte locadora la nulidad de la cláusula sobre plazo y notificarle el vencimiento correcto del contrato según el mínimo legal del art. 1198 (ej., 01/08/23)”.

“Para renovar solo me ofrecían firmar una prórroga…”. La prórroga es válida, por única vez, si el inquilino la suscribe en tenencia del inmueble (viviendo en el lugar) y se mantienen las mismas condiciones del contrato vencido. “En cambio, la prórroga que aumente el precio del alquiler es ilegal. En estos casos, se le denuncia a la locadora su nulidad y en adelante se paga el alquiler a precio del contrato vencido (que tiene que estar congelado desde marzo de 2020, según DNU 320).

“Firmé contrato pero con aumento semestral…”. La actualización del precio únicamente anual, según el referido índice público. Entonces, “ese aumento no se paga y el precio recién se actualizará al cumplirse un año”.

Necesito alquilar

La necesidad de vivienda fuerza a inquilinos a aceptar exigencias ilegales con tal de acceder a la vivienda (pagos en efectivo, comisiones o impuestos que no corresponden, depósitos dolarizados, garantías a cualquier valor, negativa a extender facturas). “Es importante reconocer que la dinámica de abusos y arbitrariedades que se dan en las relaciones de alquiler no es normal, un fenómeno cultural o una cuestión natural, sino que se trata de un evento artificial, que se produce como consecuencia del incumplimiento de leyes y normas establecidas. Es fundamental e irremplazable la función del Estado local y Nacional en materia de control de las normas y sanción frente a los incumplimientos”, apuntó Muñoz.

Muñoz opina que “en general, quien hace negocios con los alquileres prefieren contratos cortos”. “Si tengo un contrato corto, voy a estar pensando en la renovación, no voy a querer generar problemas con la inmobiliaria o el propietario. En cambio, si tengo un contrato largo, como inquilino estoy más tranquilo. Si a los seis meses, tengo humedad en la pared, voy a hacer lío”, ejemplificó.

Así las cosas, inmobiliarias y propietarios “juegan con la necesidad de las personas y obligan a firmar contratos por fuera de la Ley; te dicen ‘te lo hago a tres años, pero te sale un 20% más caro de lo que te dije antes’”.

“Hay un rechazo a las nuevas reglas de juego. Como nadie le da bola al inquilino, se aceptan esas condiciones o no te alquilan. Nuestro objetivo es mostrar las cláusulas ilegales que uno firma, con el fin de que cuando las quieran aplicar, los inquilinos nos vengan a ver y les demos las herramientas necesarias para demostrar que el contrato es nulo”, concluyó Muñoz.

El programa de Atención a Inquilinos recibe reclamos, denuncias y consultas en la dirección atencioninquilinos@defensoria.org.ar.